Mitä vuokralla asumisesta kannattaa tietää?

Vuokrasopimus ja vuokra-asiat, neuvonta

Mitä vuokralla asumisesta kannattaa tietää? Mitä tulee huomioida vuokrasopimuksessa? Mitä oikeuksia on vuokralaisella? Entä vuokranantajalla? Tarvitseko neuvontaa tai lakimiestä vuokra-asioissa? Lue lisää, mitä kaikkea liittyy vuokralla asumiseen ja vuokrasopimukseen.

Vuokrasopimuksen laatiminen

Vuokrasopimus laaditaan yleensä kirjallisesti ja silloin vuokrasopimus voidaan sopia olevan joko toistaiseksi voimassa oleva tai määräaikainen. Suullisesti tehty vuokrasopimus on aina toistaiseksi voimassa oleva. Vuokrasopimus oikeuttaa aina vuokralaisen lisäksi myös hänen perheenjäsentensä asumisensa asunnossa. Perheenjäseniin kuuluu myös avopuoliso, jolla on oikeus muuttaa myös vuokrasuhteen kuluessa asuntoon ilman vuokranantajan erillistä lupaa.

Vuokra tulee aina olla mahdollista maksaa pankkisiirrolla. Yleinen ja pätevä ehto toistaiseksi voimassaolevissa vuokrasopimuksissa on, että ensimmäinen mahdollinen irtisanomisaika on vuoden kuluttua vuokrasopimuksen alkamisesta.

Vuokrasopimus useamman vuokralaisen kanssa

Useamman kuin yhden vuokralaisen muuttaessa vuokrahuoneistoon, on olemassa useampi vuokrasopimustapa, joilla kaikilla on erilaiset vaikutukset vuokranmaksuvelvollisuuteen ja vuokrasopimuksen irtisanomiseen.

Vuokrasopimus voidaan laatia yhden ns. päävuokralaisen kanssa, joka puolestaan alivuokraa osaa huoneistosta muille vuokralaisille. Tällöin päävuokralaisella on yksin oikeus irtisanoa vuokrasopimus, mutta hän on myös yksin vastuussa vuokran maksusta vuokranantajalle. Mikäli alivuokralainen jättää vuokran maksamatta, on tällöin päävuokralaisen vastuulla maksaa koko vuokra ja hänen tulee periä itse maksamaton vuokra alivuokralaiseltaan.

Vuokrasopimus voidaan laatia yhteisesti kaikkien vuokralaisten kanssa. Tällöin kaikki vuokralaiset ovat yhteisvastuussa vuokran maksamisesta. Edellinen tarkoittaa, että mikäli yksi vuokralaisista jättää vuokran maksamatta, tulee muiden maksaa puuttuva vuokra vuokranantajalle ja vuorostaan itse periä maksamaton vuokra kyseiseltä kanssavuokralaiselta. Vuokrasopimuksen irtisanominen edellisessä tilanteessa edellyttää kaikkien vuokralaisten suostumisen.

Vuokrasopimus on myös mahdollista laatia kaikkien vuokralaisten kanssa erikseen. Tällöin jokainen vuokralainen vastaa vain oman vuokransa maksamisesta. Jokaisella vuokralaisella on halutessaan myös oikeus itsenäisesti irtisanoa oma vuokrasopimuksen.

Huoneistolle aiheutetut vahingot

Vuokralainen vastaa itsensä tai huoneistossa oleskelleiden aiheuttamien vahinkojen korjaamisesta. Asunnon normaali kuluminen ei ole kuitenkaan vahinkoa, vaan vuokranantajan tuleekin sietää tavanomaisia asumisen jälkiä.

Mikäli kyseessä on tahaton vahinko ja vuokralaisella on kotivakuutus, on tällöin ensisijainen vahinkojen korvaaja vuokralaisen vakuutusyhtiö. Tahallisia ja huolimattomuudesta johtuvia vahinkoja kotivakuutusyhtiö ei tavanomaisesti korvaa, vaan nämä jäävät vuokralaisen vastuulle. Vuokranantajan kannalta ongelmallista on, mikäli vuokralainen ei kykene maksamaan vahinkoja. Tällöin ainoaksi mahdollisuudeksi jää vahinkojen korvaaminen vuokranantajan omasta pussista ja jälkikäteinen perintä vuokralaiselta.

Vuokranantajan on hyvä muistaa, ettei hänellä käytännössä ole mahdollisuuksia velvoittaa vuokralaista pitämään kotivakuutustaan voimassaan, vaikka tästä olisi vuokrasopimuksessa sovittu. Vuokranantaja voi kuitenkin huolehtia omasta vakuutusturvastaan ottamalla vuokranantajan oman vakuutuksen huoneistolle.

Oma erityiskysymyksensä osakehuoneistojen vahingoista on vastuunjako vahingoista taloyhtiön kanssa. ks oma artikkeli taloyhtiöasioista.

Taloyhtiön suuret remontit

Taloja on aika-ajoin tarpeellista remontoida. Mikäli vuokra-ajalle osuus taloyhtiön remontti (esim. putki- tai julkisivuremontti), joka vaikuttaa asumiseen, on tällöin vuokralaisella oikeus saada alennusta vuokrasta. Alennukseen vaikuttaa asumishaitta ja se on yleensä 15% – 50% sovitusta vuokrasta. Mikäli huoneistoa ei voi käyttää ollenkaan remontin aikana, ei vuokralaisen tarvitse maksaa kyseiseltä ajalta ollenkaan vuokraa.

Edellä mainituista vuokran alennuksista tulee kuitenkin sopia erikseen vuokranantajan ja vuokralaisen kesken. Sopiminen kannattaa, sillä mikäli asiasta ei päästä sopuun, on vuokralaisella oikeus nostaa kanne käräjäoikeudessa, joka viimekädessä päättää vuokranalennuksesta.

Varoitus häiritsevästä käyttäytymisestä ja asunnon vahingoittamisesta

Mikäli vuokralainen tai muut hänen huoneistossaan oleskelevat viettävät häiritsevää elämää, on tästä vuokranantajan mahdollista antaa kirjallinen varoitus vuokralaiselle. Sama varoitus on mahdollista antaa, mikäli vuokralainen turmelee asuntoa.

Varoitus on syytä antaa viimeistään siinä vaiheessa, mikäli taloyhtiö lähettää varoituksen vuokranantajalle. Taloyhtiöllä on varoituksen antamisen jälkeen oikeus jopa ottaa asunto omaan haltuunsa, jolloin vuokranantaja voi menettää omistamansa asunnon hallinnan jopa useiksi vuosiksi.

Mikäli varoitus ei rauhoita tilannetta, on vuokranantajalla oikeus purkaa vuokrasopimus päättymään välittömästi. Tällöin vuokralaisen tulee muuttaa asunnosta välittömästi. Mikäli näin ei tapahdu, on vuokranantajan mahdollista hakea häätöä. Tietyissä vakavissa poikkeustapauksissa vuokrasopimus voidaan päättää välittömästi ilman varoitusta.

Vuokran maksamatta jättäminen

Mikäli vuokralainen jättää vuokran maksamatta, on vuokranantajalla oikeus laittaa vuokra perintään, jolloin vuokran päälle tulevat perintäkulut. Jos vuokra jätetään toistuvasti maksamatta, on vuokranantajalla oikeus purkaa vuokrasopimus päättymään välittömästi. Oikeuskäytännössä noin kahden kuukauden vuokrarästit ovat oikeuttaneet vuokrasuhteen välittömään päättämiseen.

Varsin tavanomaista on, että em. tilanteissa vuokranantaja hakee häätöä käräjäoikeudesta, jolloin erillistä ilmoitusta vuokrasuhteen purkamisesta ei tarvitse antaa.

Asunnon kunto ja remontointi

Asunnot vuokrataan yleensä asuntonäyttöjen perusteella, jolloin huoneiston tulee olla näyttöä vastaavassa kunnossa. Mikäli asunto vuokrataan ilman näyttöä, ottaa vuokralainen riskin asunnon kunnosta. Kuitenkin asunnon tulee olla tällöinkin asumiseen sopiva ja esimerkiksi asunnossa ei saa yllätyksenä olla pinttynyttä tupakanhajua.

Erikseen on mahdollista sopia, että vuokranantaja teettää asunnossa remontin ennen vuokrasopimuksen alkamista, jolloin remontin tulee olla valmis vuokrasuhteen alkaessa. Vuokrasopimuksessa voidaan myös sopia, että vuokralainen suorittaa remonttia asunnossa. Tällöin vuokranantajan on kuitenkin syytä olla tarkkana kenet ottaa vuokralaisekseen, sillä tällöin vuokranantajalla on vain rajoitettu mahdollisuus suoraan puuttua remontoinnin huolellisuuteen tai sen kokonaan laiminlyömiseen.

Mitä vuokralla asumisesta kannattaa tietää?

Sisäilma- ja muut terveydelle aiheutuvat ongelmat

Mikäli vuokralaiselle tai hänen kanssaan asuvalle aiheutuu asunnon kunnosta johtuvaa terveyshaittaa, tulee vuokralaisen ilmoittaa em. haitoista välittömästi isännöitsijälle ja vuokranantajalle. Usein terveydelle aiheutuvat haitat ilmenevät vuokrasuhteen alussa, jolloin vuokrasuhteen irtisanomiselle on saatettu vuokrasopimuksessa sopia ehtoja tai se on kokonaan kielletty. Em. tilanteissa vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus päättymään välittömästi riippumatta irtisanomisajoista, tai sopimusehdoista.

Vuokrasopimuksen päättämisestä kannattaa em. tilanteissa sopia vuokranantajan kanssa, sillä riitatilanteissa vuokralaisen tulee nostaa kanne käräjäoikeudessa vuokrasuhteen päättämiseksi.

Vuokrasopimuksen siirtäminen

Vuokralaisella on oikeus siirtää vuokrasopimus puolisolleen, perheeseen kuuluvalle lapselle, sekä omalle tai puolison vanhemmalle. Vuokranantaja voi estää em. vuokrasopimuksen vain perustellusta syystä. Tällainen voi olla esimerkiksi valeoikeustoimi, jossa alkuperäinen vuokralainen on tehnyt vuokrasopimuksen vain siinä tarkoituksessa, jossa vuokrasopimus on alusta alkaen ollut tarkoitus siirtää henkilölle, jolle huoneistoa ei olisi muuten vuokrattu.

Kaikissa muissa tapauksissa vuokraoikeuden siirtäminen vaatii vuokranantajan suostumuksen, joka käytännössä tarkoittaa uuden vuokrasuhteen solmimista uuden vuokralaisen kanssa.

Huoneiston edelleen vuokraaminen ulkopuoliselle

Vuokralaisella on oikeus jälleenvuokrata asunto ulkopuoliselle henkilölle enintään kahdeksi vuodeksi, mikäli vuokralainen itse töiden, opintojen, sairauden tai muun vastaavan syyn vuoksi asuu toisella paikkakunnalla kyseisen ajan. Muissa tapauksissa ja pidemmissä vuokrasuhteissa tällaisen jälleenvuokrasopimuksen laatimiseen vaaditaan aina vuokranantajan lupa. Molemmissa tapauksissa alkuperäinen vuokralainen vastaa vuokranmaksusta vuokranantajalle ja hänen tulee puolestaan itse huolehtia vuokran perimisestä omalta vuokralaiseltaan.

Sen sijaan vuokralaisella on aina oikeus alivuokrata osa asunnosta alivuokralaiselle ilman vuokranantajan lupaa. Alivuokraaminen tarkoittaa, että asunnosta vuokrataan alivuokralaiselle vain osa, kuten yksi huone. Myös tällöin päävuokralainen on vastuussa koko asunnon vuokran maksamisesta vuokranantajalle.

Vuokrasopimuksen irtisanominen, sekä päättyminen sovitusti

Määräaikainen vuokrasopimus päättyy määräajan päätyttyä ilman erillistä ilmoitusta. Mikäli vuokrasuhdetta halutaan tämän jälkeen jatkaa, olisi suositeltavaa joko laatia kokonaan uusi vuokrasopimus tai sopia vanhan sopimuksen jatkamisesta kirjallisesti tai sähköisesti.

Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus päättyy, kun se irtisanotaan kirjallisesti. Vuokralaisen irtisanomisaika on yksi (1) kuukausi, joka lasketaan aina kuun lopusta (esim. helmikuun aikana irtisanottu vuokrasopimus päättyy maaliskuun lopussa). Vuokranantajan irtisanomisaika on kuusi (6) kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt vähintään vuoden. Vuokrasopimuksen irtisanomisessa voi käyttää lomaketta, mutta sen voi tehdä myös esimerkiksi sähköpostiviestillä. Tällöin on kuitenkin huolehdittava siitä, että sähköpostiin tulee vastaus vuokranantajalta.

Muuttopäivä on aina vuokrasopimuksen päättymisen jälkeinen arkipäivä.

Vuokrasopimuksen päättyminen ennenaikaisesti

Pääsääntöisesti määräaikaista vuokrasopimusta ei ole vuokralaisen tai vuokranantajan mahdollista irtisanoa ennen määräajan päättymistä. Tästä on lain mukaan vuokralaisella ja vuokranantajalla mahdollista poiketa vain käräjäoikeuden päätöksellä tiukasti säädettyjen poikkeusten (pakosta johtuva poismuutto paikkakunnalta, sairaus, muu vakava syy) täyttyessä. Yleensä em. tilanteita kannattaa pyrkiä sopimaan, mikäli mahdollista osapuolten kesken käräjäoikeuden ulkopuolella, missä menettelyn kustannukset ja kesto voivat olla huomattavat.

Mikäli toistaiseksi voimassaolevaan vuokrasopimukseen on otettu ehto, että ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä on vuoden kuluttua vuokrasopimuksen alkamisesta, on tämä ehto pätevä. Tällöin vuokralainen vastaa koko ensimmäisen vuoden vuokrista, vaikka muuttaisi aikaisemmin pois. Yleisempi ja myös pätevä ehto on, että em. tilanteessa vuokralainen maksaa sopimussakkona yhden kuukauden vuokran, mikäli muuttaa aikaisemmin pois.

Kotilain lakipalvelut - neuvonta ja lakimies vuokra-asioissa

Edellä on kuvattu asuinhuoneiston vuokra-asiat vain pääpiirteittäin. Oheinen on vain yleinen esitys aiheesta: mitä vuokralla asumisesta kannattaa tietää? Mikäli sinulla on vuokralaisena tai vuokranantajana ongelmatilanne, johon kaipaat apua, ota rohkeasti yhteyttä. Annan tilanteestasi asiantuntija-arvion, sekä ohjeistan jatkotoimenpiteissä. Mikä tarvitset vuokra-asioissa lakimiestä, katso oheiset Kotilain palvelut. Kotilaki tarjoaa neuvontaa vuokra-asioissa.

Katso Kotilain tarjoamat lakipalvelut:

Lakivideo vuokrasopimuksesta ja vuokra-asioista

Hyödyllisiä sivuja

Jaa artikkeli:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on email
Email
Share on whatsapp
WhatsApp

Yhteystiedot

Kotilaki palvelee koko Suomessa. 

Kaikki oikeudet pidätetään. 

Sisältö