Asunto-osakkeen virhevastuu - kuka vastaa virheestä osakehuoneiston kaupassa?
Virhe osakehuoneiston, eli asunto-osakkeen kaupassa
Asunto-osakkeen virhevastuu – kuka vastaa virheestä osakehuoneistossa? Mikä lasketaan virheeksi? Ostin kerros- tai rivitalon ja epäilen virhettä, miten minun tulee toimia? Mikä on salainen virhe? Miten minun tulee toimia? Kuinka reklamoin? Onko reklamaatiossa määräaikoja? Lue lisää osakehuoneiston virheestä ja siitä kuinka tulee toimia.
Huoneiston kunto ja virhevastuu osakehuoneiston, eli asunto-osakkeen kaupassa
Asunto-osakkeen huoneiston tulee vastata kunnoltaan sitä mitä myyjä ja ostaja ovat kaupanteossa sopineet. Kauppakirjassa onkin siten mahdollista sopia hyvinkin yksityiskohtaisesti missä kunnossa rakennusten tulee olla ja kumpi osapuoli vastaa mistäkin virheistä tai puutteista huoneiston kunnossa.
Varsin tavanomaisesti huoneiston kunnosta ei kuitenkaan kauppakirjassa sovita mitään, vaan todetaan pelkästään, että ostaja on tutustunut huoneistoon ja ottaa sen vastaan siinä kunnossa kuin se viimeksi esiteltäessä oli. Em. lauseke ei kuitenkaan poista myyjän vastuuta huoneiston kunnosta, sillä laissa ja oikeuskäytännössä on runsaasti säädöksiä siitä, minkälainen huoneiston kunnon tulee olla.
Pääsääntönä on, että uuden asunnon tulee olla käytännössä virheettömässä kunnossa, mutta vanhempaa asuntoa ostaessa ostajan tulee sietää enemmän käytöstä ja kulumisesta aiheutuneita huoneiston käyttöön vaikuttavia puutteita. Monesti virheen määrittämisessä vaaditaan asiantuntija-apua.
Asunto-osakkeen ostajan tietoisuus virheestä
Ostaja voi kuitenkin vedota vain sellaisiin huoneiston puutteisiin tai virheisiin, joista hän ei ole tiennyt kaupanteon yhteydessä. Sama koskee myös sellaisia seikkoja, joita ostajalla olisi ollut mahdollista havainta ennen kaupantekoa tehtävässä tarkastuksessa.
Arvioinnissa lähtökohtana pidetään sitä, mitä huolellinen keskivertokansalainen olisi voinut havaita huoneistoa tarkastaessaan. Toisin sanoen ostajalta ei edellytetä erityistä rakennusteknistä osaamista hänen tutustuessaan rakennuksiin, mutta toisaalta ostajan huolimattomuus tarkastuksessa (tai tarkastuksen laiminlyöminen) menee hänen omaksi vahingokseen, eli tällöin ostajan ei ole mahdollista vedota asunto-osakkeen virhevastuuseen myyjää vastaan.
Taloyhtiön, eli asunto-osakeyhtiön vastuu virheestä
Rakenteista ilmenevistä puutteista ja virheistä asunto-osakkeessa, eli osakehuoneistossa on yleensä vastuussa taloyhtiö, jolloin myös niiden korjaaminen on taloyhtiön vastuulla. Edellinen riippuu kuitenkin taloyhtiön vastuunjaosta osakkaan ja taloyhtiön välillä, joka puolestaan ilmenee yhtiöjärjestyksestä (ks. enemmän vastuunjaosta täältä). Mikäli vastuussa on taloyhtiö, on tällöin korjaaminen myös taloyhtiön vastuulla.
Kuitenkin virheestä ja sen korjaamisen lopputuloksista riippuen kyseessä voi olla myös myyjän vastuulla oleva virhe, eli myyjä on tällöin virhevastuussa. Tällainen tilanne voi olla esimerkiksi virheellisesti remontoitu kylpyhuone, joka joudutaan uusimaan osakkaan omalla kustannuksella. Home- ja sisäilmaongelmien korjaaminen kuuluu yleensä niin ikään taloyhtiön vastuulle, mutta mikäli kaupanteon jälkeen huoneistosta paljastuu home- tai sisäilmaongelma voi ostajalla ääritapauksessa olla oikeus jopa koko kaupan purkamiseen myyjän vastuulla olevan virheen vuoksi.
Kuntokartoitus asunto-osakkeen kaupassa
Huolellinen ja ammattilaisen suorittama kuntokartoitus suojelee sekä ostajaa, että myyjää asunto-osakkeen kaupssa. Ostaja saa kuntokartoituksessa tarkempaa tietoa osakehuoneistosta, jolloin ostajan ei tarvitse luottaa pelkkiin omiin havaintoihin. Sama pätee myyjään, sillä on myös myyjän etu, että mahdolliset puutteet ja virheet voidaan kirjata kauppakirjaan, jolloin ostaja ei voi vedota niihin virheinä.
Muita virheitä asunto-osakkeen kaupassa
Kauppakirjassa varsin usein sovitaan, että osakehuoneiston kauppahinta ei ole pinta-alaperusteinen. Tämä johtuu siitä, että pinta-ala on varsin suuri huoneiston arvoa määrittävä tekijä ja mikäli rakennus osoittautuisikin pinta-alaltaan kauppakirjassa sovittua pienemmäksi, voi ostajalla olla oikeus vaatia hinnanalennuksena osaa kauppahinnasta takaisin. Taloyhtiöissä esimerkiksi vastikkeiden yllättävä nousu voi olla myös asunto-osakkeen virhe, joka perustaa virhevastuun myyjälle.

Reklamaatio vanhan asunto-osakkeen kaupassa
Mikäli havaitset virheen tai pidät virhettä hyvin todennäköisenä, tulee sinun tehdä osakehuoneiston virheestä reklamaatio myyjälle. Reklamaatio tarkoittaa ilmoitusta virheestä, sekä vaatimusta virheen korjaamisesta. Sinun tulee siis virheestä ilmoittamisen lisäksi esittää myös vaatimuksesi, joka on yleensä virheen korjaaminen tai hinnanalennus. Laki on reklamaation suhteen varsin tiukka ja sen tekemättä jättäminen tarkoittaa, että menetät oikeuden vaatia hyvitystä ostajalta virheen johdosta. Tämä siis tarkoittaa, ettei myyjällä ole enää virhevastuuta asunto-osakkeen virheestä, jos reklamaatiossa viivästyy. Reklamaatio kannattaa tehdä kirjallisesti tai sähköisesti, niin että voit tarvittaessa todistaa sen saapuneen myyjälle.
Reklamaatiolle on säädetty määräaika ja se tulee tehdä käytetyn, toisin sanoen vanhan osakehuoneiston, eli asunto-osakkeen kaupassa kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemista. Tämä tarkoittaa noin kuukautta virheen havaitsemista, mutta aikaan vaikuttaa pidentävästi esimerkiksi virheen selvittämisen vaikeus esimerkiksi rakenteissa olevissa virheissä.
On kuitenkin tärkeää tehdä reklamaatio mieluummin hieman keskeneräisin tiedoin, kuin jäädä odottamaan lopullisia tietoja virheestä, mikäli selvittäminen viivästyy. Jos myyjä on yksityinen henkilö, reklamaatio tulee viimeistään tehdä kahden vuoden kuluessa osakehuoneiston hallinnan luovutuksesta. Tämä tarkoittaa, että pääsääntöisesti kahden vuoden jälkeen ilmenneistä puutteista ja virheistä ei voi enää esittää vaatimuksia huoneiston myyjää kohtaan. Mikäli käytetyn osakehuoneiston myyjänä on ollut elinkeinonharjoittaja, on määräaika reklamaatiolle kymmenen vuotta.
Reklamaatiossa tulee yksilöidä asunto-osakkeen virhe mahdollisuuksien mukaan. Tämä tarkoittaa, että virheen laatu ja laajuus tulee senhetkisen tiedon mukaan yksilöidä. Toisinaan reklamaatiota tulee myös täydentää uudella reklamaatiolla, mikäli virhettä tutkiessa tai korjatessa paljastuu lisävirheitä tai virheen laajuus osoittautuu ennakoitua suuremmaksi. Reklamaatiossa tulee myös olla arvio korjauskustannuksista, mikäli sellainen on mahdollista antaa.
Yhteenvetona voidaan sanoa, että reklamaatiossa ei kannata viivytellä!
Reklamaatio uuden asunto-osakkeen kaupassa
Uuden osakehuoneiston, eli asunto-osakkeen virhetilanteessa reklamaatiosta on hieman poikkeavat säännökset. Virheestä tulee ilmoittaa viimeistään asunnon vuositarkastuksessa, joka nimensä mukaisesti pidetään yleensä noin vuoden kuluessa asunnon valmistumisesta.
Mikäli virhettä ei ole ollut mahdollista havaita vielä vuositarkastuksessa (eli se on ilmennyt vasta sen jälkeen), virheilmoitus tulee tehdä kohtuullisessa ajassa (noin kuukausi-pari) virheen huomaamisesta. Mikäli reklamaatiossa viivyttelee, voi tällöin menettää kokonaan oikeutensa vedota virheeseen ja virhevastuuseen, vaikka itse virhe olisi kiistaton. Reklamaatiossa ei kannata viivytellä!
Ehdoton määräaika on tässä tilanteessa on kymmenen vuotta, eli kymmenen vuoden jälkeen huomatuista virheistä ei voi enää esittää vaatimuksia, vaikka reklamaation tekisi välittömästi, kun virhe on huomattu.
Virheen seuraukset osakehuoneiston kaupassa
Mikäli epäilet virhettä ostamassasi asuinrakennuksessa, on tällöin syytä ottaa yhteyttä asiantuntijaan virhettä selvittämään, sillä virhesäännöstö on kaikkinensa varsin laaja. Ensimmäisenä sinun tulee selvittää virheen olemassaoloa ja sen laajuutta. Tässä selvityksessä on suositeltavaa käyttää rakennusteknillistä asiantuntijaa, mikäli kyse on rakennusten kunnosta johtuvasta virheestä. Usein virheen selvittäminen ja korjaaminen voi myös vaatia rakenteiden purkamista. Tällöin tutkimisesta ja mahdollisesta rakenteiden purkamisesta tulee kuitenkin sopia taloyhtiön kanssa, jota yleensä edustaa taloyhtiön isännöitsijä.
Reklamaation jälkeen on mahdollisuuksien mukaan suotavaa pyrkiä sopimaan myyjän kanssa virheen korjaamisesta, tai korjauskustannusten korvaamisesta. On siis mahdollista sopia, että myyjä hoitaa virheen korjaamisen omalla kustannuksellaan.
On myös mahdollista sopia, että myyjä hyvittää virheen korjauskustannukset ostajalle. Lisäksi on mahdollista sopia, että myyjä palauttaa osan kauppahinnasta hinnanalennuksena ostajalle, jolloin virheen korjaaminen on ostajan harkinnan varassa. Laki mahdollistaa myös koko kaupan purkamisen ja kauppahinnan palauttamisen, mikäli virhe paljastuu laajaksi ja huoneiston käyttöön merkittävästi vaikuttavaksi
Hinnanalennus on yleisin vaatimus virhetilanteissa. Tällöin hinnanalennuksen suuruus määritetään siten, että mikä oli kaupanteossa sovitun huoneiston ja todellisuudessa saadun rakennuksen välisen arvon erotus. Toisin sanoen hinnanalennus yleensä määritetään korjauskustannusten perusteella. Hinnanalennuksessa tulee kuitenkin huomioida myös huoneiston mahdollisesti parantanut taso.
Tämä tarkoittaa, että esimerkiksi jos 15v vanha sauna osoittautuu vesivahinkoiseksi ja sen korjaaminen on osakkaan vastuulla (eli taloyhtiö ei vastuunjaon mukaan ole korjaamisesta vastuussa) ja korjaaminen edellyttää uuden saunan rakentamista vanhan paikalle, tehdään tällöin vähennys uudesta saunasta aiheutuneesta tasonparannuksesta. Säännöksen tarkoitus on, että koska ostaja on ostanut asunnon, jossa on 15v vanha, mutta saanut korjauksen jälkeen asunnon, jossa on uusi sauna, tulee myös ostajan osallistua kustannuksiin, sillä uusi sauna on luonnollisesti parempi kuin 15v vanha.
Mikäli virheestä ei päästä sovintoon, on ostajalla mahdollisuus nostaa hinnanalennus- tai kaupanpurkukanne myyjää vastaan käräjäoikeudessa. Samassa yhteydessä on myös mahdollista vaatia vahingonkorvausta aiheutuneista selvitys- yms. virheen tutkimuskuluista. Tietyissä tilanteissa on myös mahdollista vaatia vahingonkorvausta aiheutuneista lisäkuluista, kuten väistöasunnon vuokrasta.
Kiinteistönvälittäjän ja kuntokartoittajan virhevastuu asunto-osakkeen kaupassa
Tietyissä harvinaisemmissa tilanteissa myös kaupassa toiminut kiinteistönvälittäjä tai -välittäjäliike voi olla vastuussa virheelliseksi osoittautuneista tiedoista, eli virhevastuussa asunto-osakkeen kaupassa. Tällaiset tilanteet koskevat vain kiinteistönvälittäjän vastuulla kaupanteossa olleita yksityiskohtia. Esimerkkinä on kiinteistönvälittäjän antamat virheelliset tiedot taloyhtiöön tulossa olevasta putkiremontista.
Myös kuntokartoittaja tai kartoituksen tehnyt yritys voi olla vastuussa kuntokartoituksen virheellisistä tai puutteellisista tiedoista, eli virhevastuussa asunto-osakkeen kaupassa. Tällöin vastuun edellytyksenä on, että kuntokartoitus on tehty niin huolimattomasti, että virheelliset tai puuttuvat tiedot olisi pitänyt havaita huolellisessa kuntotarkastuksessa. Pelkästään virheiden myöhäisempi ilmeneminen ei siis ole kuntokartoituksessa tapahtunut virhe.
Kiinteistönvälittäjä tai kuntokartoittaja voi olla tilanteesta ja virheestä riippuen, joko yksin tai yhdessä myyjän kanssa vastuussa virheestä. Tällöin seurauksena on vahingonkorvaus virheestä. Virheestä täytyy reklamoida kohtuullisessa ajassa (noin kuukausi-pari virheen huomaamisesta). Huomioitavaa on, että virheestä tulee reklamoida erikseen sekä myyjälle, että esimerkiksi kiinteistönvälittäjälle, eli yksi reklamaatio ei riitä, mikäli kaksi tahoa on vastuussa asunto-osakkeen virheestä.
Kotilain lakipalvelut
Edellä on kuvattu osakehuoneiston ostamiseen, omistamiseen ja myymiseen liittyviä seikkoja vain pääpiirteittäin. Oheinen on yleinen muistilista aiheesta: asunto-osakkeen virhevastuu – kuka vastaa virheestä osakehuoneistossa? Mikäli sinulla on ongelmatilanne asunto-osakkeen, eli osakehuoneiston kaupassa, johon kaipaat apua, ota rohkeasti yhteyttä. Annan tilanteestasi asiantuntija-arvion, sekä ohjeistan jatkotoimenpiteissä.
Katso Kotilain tarjoamat lakipalvelut:
Lakivideo virheestä osakehuoneiston, eli asunto-osakkeen kaupassa
Hyödyllisiä sivuja
Jaa artikkeli:
Yhteystiedot
Kotilaki palvelee koko Suomessa.
Kaikki oikeudet pidätetään.