Kiinteistön virhevastuu - kuka vastaa virheestä kiinteistön kaupassa?

Virhe asuinkiinteistön kaupassa

Kiinteistön virhevastuu. Kuka vastaa virheestä kiinteistön kaupassa? Mikä lasketaan virheeksi? Ostin omakotitalon ja epäilen virhettä, miten minun tulee toimia? Mikä on salainen virhe? Miten minun tulee toimia? Kuinka reklamoin? Onko reklamaatiossa määräaikoja? Lue lisää kiinteistön virhevastuusta ja siitä kuinka tulee toimia.

Asuinkiinteistö

Asuinkiinteistö tarkoittaa asuntoa, joka sijaitsee omalla tai vuokratulla maalla. Yleensä asuinkiinteistöt ovat omakoti-, tai paritaloja. Asuinkiinteistöstä tulee erottaa asunto-osakeyhtiöt, eli ns. taloyhtiöt, joita koskevat oma laki ja siten hieman eri säännöt. Taloyhtiöt eroavat asuinkiinteistöistä siten, että niissä taloyhtiö omistaa rakennukset ja huoneiston omistajat puolestaan maksavat yleensä vastiketta taloyhtiölle rakennuksen ylläpidosta. Ks. tarkemmin virheestä osakehuoneiston kaupassa täältä.

Rakennusten kunto kiinteistökaupassa

Kiinteistön rakennusten (ja vuokramaalla olevan rakennusten) tulee vastata kunnoltaan sitä mitä myyjä ja ostaja ovat kaupanteossa sopineet. Kauppakirjassa onkin siten mahdollista sopia hyvinkin yksityiskohtaisesti missä kunnossa rakennusten tulee olla ja kumpi osapuoli vastaa mistäkin virheistä tai puutteista rakennusten kunnossa.

Varsin tavanomaisesti rakennusten kunnosta ei kuitenkaan kauppakirjassa sovita mitään, vaan todetaan pelkästään, että ostaja on tutustunut rakennuksiin ja ottaa ne vastaan siinä kunnossa kuin ne viimeksi esiteltäessä olivat. Em. lauseke ei kuitenkaan poista myyjän vastuuta rakennusten kunnosta, sillä laissa ja oikeuskäytännössä on runsaasti säädöksiä siitä, minkälainen rakennusten kunnon tulee olla.

Laatuvirhe ja ostajan tietoisuus virheestä - kiinteistön virhevastuu

Ostaja voi kuitenkin vedota vain sellaisiin rakennuksen puutteisiin tai virheisiin, joista hän ei ole tiennyt kaupanteon yhteydessä. Sama koskee myös sellaisia seikkoja, joita ostajalla olisi ollut mahdollista havainta ennen kaupantekoa tehtävässä tarkastuksessa. Arvioinnissa lähtökohtana pidetään sitä, mitä huolellinen keskivertokansalainen olisi voinut havaita rakennusta tarkastaessaan. Toisin sanoen ostajalta ei edellytetä erityistä rakennusteknistä osaamista hänen tutustuessaan rakennuksiin, mutta toisaalta ostajan huolimattomuus tarkastuksessa (tai tarkastuksen laiminlyöminen) menee hänen omaksi vahingokseen. Tällöin kiinteistön virhevastuu ei tule kyseeseen, vaikka kiinteistössä olisin ”virhe”. Tämä perustuu siihen, että jos tietää (tai pitäisi tietää) ostavansa puutteellisen rakennuksen, niin tällöin ei voi esittää vaatimusta sen takia, että rakennus on puutteellinen.

Yleisempi kiinteistön virhevastuun perustava virhe rakennuksissa löytyy kuitenkin rakenteiden sisältä tai maanpinnan alta, joita ei ole ollut mahdollista havaita ennakkotarkastuksessa. Mikäli kauppakirjassa ei ole sovittu erityisiä ehtoja rakennusten rakenteiden kunnosta, tulee rakennuksen olla kunnoltaan sellainen kuin vastaavanikäiseltä ja -kuntoiselta rakennukselta voi olettaa olevan. Tällöin kyseessä on yleensä kiinteistön piilevä virhe, jota kutsutaan myös kiinteistön salaiseksi virheeksi.

Tämä tarkoittaa sitä, että uudemman rakennuksen tulee olla paremmassa kunnossa ja käytännössä kaikki rakennuksen käyttöön vaikuttavat puutteet ovat virheitä. Vanhemman rakennuksen ostossa sen sijaan ostajan tulee sietää enemmän käytöstä ja kulumisesta aiheutuneita puutteita ja virheitä. Esimerkkinä voi todeta putkivuodon, joka uudemmassa talossa tarkoittaa käytännössä poikkeuksetta virhettä. Sen sijaan 50-luvun putkiremontoimattomassa omakotitalosta paljastuva pieni putkivuoto ei välttämättä ole kiinteistön virhe, eikä siten muodosta kiinteistön virhevastuuta, sillä kyseisen ikäisen talon putkisto on jo teknisen käyttöikänsä päässä.

Kiinteistön virhe voi olla myös rakennuksen ulkopuolella olevien rakennelmien kuten putkien ja salaojaputket virheellisyys tai kokonaan puuttuminen.

Home- ja sisäilmaongelmat

Home- ja sisäilmaongelmat ovat kaikkien ikäisissä taloissa kuitenkin käytännössä kiinteistön virheitä, ellei rakennusta ole nimenomaisesti myyty home- ja sisäilmaongelmaisena korjattavaksi.  Home- ja sisäilmaongelmat ovatkin siten yleisiä kiinteistön virhevastuun perustavia seikkoja.

Kuntokartoitus

Huolellinen ja ammattilaisen suorittama kuntokartoitus suojelee sekä ostajaa, että myyjää. Ostaja saa kuntokartoituksessa tarkempaa tietoa rakennuksesta, jolloin ostajan ei tarvitse luottaa pelkkiin omiin havaintoihin. Sama pätee myyjään, sillä on myös myyjän etu, että mahdolliset puutteet ja virheet voidaan kirjata kauppakirjaan, jolloin ostaja ei voi vedota niihin kiinteistön virheinä, eikä kiinteistön virhevastuu tällöin tule kyseeseen.

Muita virheitä kiinteistökaupassa

Kauppakirjassa varsin usein sovitaan, että kauppahinta ei ole pinta-alaperusteinen. Tämä johtuu siitä, että pinta-ala on varsin suuri kiinteistön arvoa määrittävä tekijä ja mikäli rakennus osoittautuisikin pinta-alaltaan kauppakirjassa sovittua pienemmäksi, voi ostajalla olla oikeus vaatia hinnanalennuksena osaa kauppahinnasta takaisin.

Myös virheellinen tieto esimerkiksi kiinteistön tai vuokramaan rakennusoikeudesta voi olla virhe. Tämä pätee eritoten tilanteita, jolloin ostajan tarkoituksena on ollut rakentaa lisää rakennuksia tai laajentaa vanhoja rakennuksia. Tietyissä harvinaisissa tilanteissa virhe voi johtua myös naapurikiinteistön käytöstä annetuista virheellisistä tiedoista.

Kiinteistön virhevastuu

Reklamaatio kiinteistön virheestä

Mikäli havaitset virheen tai pidät virhettä hyvin todennäköisenä, tulee sinun tehdä virheestä Reklamaatio myyjälle. Reklamaatio tarkoittaa ilmoitusta virheestä, sekä vaatimusta virheen korjaamisesta. Sinun tulee siis virheestä ilmoittamisen lisäksi esittää myös vaatimuksesi, joka on yleensä virheen korjaaminen tai hinnanalennus. Laki on reklamaation suhteen varsin tiukka ja sen tekemättä jättäminen tarkoittaa, että menetät oikeuden vaatia hyvitystä ostajalta virheen johdosta. 

Reklamaatio kannattaa tehdä kirjallisesti tai sähköisesti, niin että voit tarvittaessa todistaa sen saapuneen myyjälle. Reklamaatiolle on säädetty määräaika ja se tulee tehdä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemista. Tämä tarkoittaa noin paria kuukautta virheen havaitsemista, mutta aikaan vaikuttaa pidentävästi esimerkiksi virheen selvittämisen vaikeus esimerkiksi rakenteissa olevissa virheissä. On kuitenkin tärkeää tehdä reklamaatio mieluummin hieman keskeneräisin tiedoin, kuin jäädä odottamaan lopullisia tietoja virheestä, mikäli selvittäminen viivästyy.

Reklamaatiossa tulee yksilöidä virhe mahdollisuuksien mukaan. Tämä tarkoittaa, että virheen laatu ja laajuus tulee senhetkisen tiedon mukaan yksilöidä. Toisinaan reklamaatiota tulee myös täydentää uudella reklamaatiolla, mikäli virhettä tutkiessa tai korjatessa paljastuu lisävirheitä tai virheen laajuus osoittautuu ennakoitua suuremmaksi. Reklamaatiossa tulee myös olla arvio korjauskustannuksista, mikäli sellainen on mahdollista antaa. Reklamaatio tulee pääsääntöisesti tehdä viimeistään viiden vuoden kuluessa kaupanteosta.

Virheen seuraukset kiinteistökaupassa

Mikäli epäilet virhettä ostamassasi asuinrakennuksessa, on tällöin syytä ottaa yhteyttä asiantuntijaan virhettä selvittämään, sillä virhesäännöstö on kaikkinensa varsin laaja. Ensimmäisenä sinun tulee selvittää virheen olemassaoloa ja sen laajuutta. Tässä selvityksessä on suositeltavaa käyttää rakennusteknillistä asiantuntijaa, mikäli kyse on rakennusten kunnosta johtuvasta virheestä. Usein virheen selvittäminen ja korjaaminen voi myös vaatia rakenteiden purkamista.

Reklamaation jälkeen on mahdollisuuksien mukaan suotavaa pyrkiä sopimaan myyjän kanssa virheen korjaamisesta, tai korjauskustannusten korvaamisesta. On siis mahdollista sopia, että myyjä hoitaa virheen korjaamisen omalla kustannuksellaan. On myös mahdollista sopia, että myyjä hyvittää virheen korjauskustannukset ostajalle. Lisäksi on mahdollista sopia, että myyjä palauttaa osan kauppahinnasta hinnanalennuksena ostajalle, jolloin virheen korjaaminen on ostajan harkinnan varassa. Laki mahdollistaa myös koko kaupan purkamisen ja kauppahinnan palauttamisen, mikäli virhe paljastuu laajaksi ja rakennusten käyttöön merkittävästi vaikuttavaksi.

Hinnanalennus on yleisin vaatimus virhetilanteissa. Tällöin hinnanalennuksen suuruus määritetään siten, että mikä oli kaupanteossa sovitun kiinteistön (tai vuokramaalla olevan rakennuksen) ja todellisuudessa saadun rakennuksen välisen arvon erotus. Toisin sanoen hinnanalennus yleensä määritetään korjauskustannusten perusteella. 

Hinnanalennuksessa tulee kuitenkin huomioida myös rakennuksen mahdollisesti parantanut taso. Tämä tarkoittaa sitä, että mikäli esimerkiksi 25 vuotiaan rakennuksen katto on osoittautunut virheelliseksi ja se on jouduttu uusimaan, ei hinnanalennuksen määrä ole koko kattoremontin hinta, vaan tällöin tehdään vähennys uudesta katosta aiheutuneesta tasonparannuksesta. Säännöksen tarkoitus on se, että koska ostaja on ostanut talon, jossa on 25 vuotta vanha katto, mutta kattoremontin jälkeen hän saanut rakennukseen upouuden katon, tulee myös ostajan osallistua kustannuksiin, sillä uusi katto on luonnollisesti parempi kuin 25 vuotta vanha katto.

Mikäli virheestä ei päästä sovintoon, on ostajalla mahdollisuus nostaa hinnanalennus- tai kaupanpurkukanne myyjää vastaan käräjäoikeudessa. Samassa yhteydessä on myös mahdollista vaatia vahingonkorvausta aiheutuneista selvitys- yms. virheen tutkimuskuluista. Tietyissä tilanteissa on myös mahdollista vaatia vahingonkorvausta aiheutuneista lisäkuluista, kuten väistöasunnon vuokrasta.

Kiinteistönvälittäjän ja kuntokartoittajan vastuu virhetilanteessa - kenellä on vastuu kiinteistön virheestä?

Tietyissä harvinaisemmissa tilanteissa myös kaupassa toiminut kiinteistönvälittäjä tai -välittäjäliike voi olla vastuussa virheelliseksi osoittautuneista tiedoista. Tällaiset tilanteet koskevat vain kiinteistönvälittäjän vastuulla kaupanteossa olleita yksityiskohtia. Esimerkkinä on kiinteistönvälittäjän antama virheellinen tieto esim. mahdollisuudesta muuttaa loma-asunto vakituiseksi asunnoksi.

Myös kuntokartoittaja tai kartoituksen tehnyt yritys voi olla vastuussa kuntokartoituksen virheellisistä tai puutteellisista tiedoista. Tällöin vastuun edellytyksenä on, että kuntokartoitus on tehty niin huolimattomasti, että virheelliset tai puuttuvat tiedot olisi pitänyt havaita huolellisessa tarkastuksessa. Pelkästään virheiden myöhäisempi ilmeneminen ei siis ole kuntokartoituksessa tapahtunut virhe.

Kysymys kuuluu, että kuka vastaa kiinteistönvälittäjän virheestä? Entä kuka vastaa kuntotartoittajan virheestä? Kiinteistönvälittäjä tai kuntokartoittaja voivat olla tilanteesta ja virheestä riippuen, joko yksin tai yhdessä myyjän kanssa vastuussa virheestä. Ilman perehtymistä virheeseen on mahdotonta sanoa yksiselitteisesti miten virhevastuu jakaantuu. Tällöin seurauksena on vahingonkorvaus virheestä. 

Kotilain lakipalvelut

Edellä on kuvattu asuinkiinteistön ostamiseen, omistamiseen ja myymiseen liittyviä seikkoja vain pääpiirteittäin. Kyseessä on yleinen ohje aiheesta: kiinteistön virhevastuu – kuka vastaa virheestä kiinteistön kaupassa? Mikäli sinulla ongelmatilanne, johon kaipaat apua, ota rohkeasti yhteyttä. Annan tilanteestasi asiantuntija-arvion, sekä ohjeistan jatkotoimenpiteissä.

Katso Kotilain tarjoamat lakipalvelut:

Lakivideo virheestä asuinkiinteistön kaupassa

Hyödyllisiä sivuja

Jaa artikkeli:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on email
Email
Share on whatsapp
WhatsApp

Yhteystiedot

Kotilaki palvelee koko Suomessa. 

Kaikki oikeudet pidätetään. 

Sisältö