Asuminen taloyhtiössä - mitä tulee tietää?
Taloyhtiö eli asunto-osakeyhtiöasiat
Asuminen taloyhtiössä. Mitä tulee tietää taloyhtiöstä, eli asunto-osakeyhtiöstä? Mikä on taloyhtiö? Mitä tarkoittaa kunnossapitovastuu taloyhtiössä? Lue lisää taloyhtiöasioista ja kunnossapidon vastuunjaosta taloyhtiön ja asukkaan välillä.
Taloyhtiö eli asunto-osakeyhtiö
Asunto-osakeyhtiö eli ns. taloyhtiö tarkoittaa yleensä kerros- tai rivitaloa, jossa omistajat omistavat huoneistojen hallintaan oikeuttavia osakkeita. Taloyhtiö puolestaan omistaa rakennukset ja huoneistojen omistajat maksavat yleensä vastiketta taloyhtiölle rakennuksen ylläpidosta.
Huomioitavaa on kuitenkin, että taloyhtiöitä on hyvin erilaisia, joten kaikki säännöt eivät suoraan päde kaikkiin taloyhtiöihin. Taloyhtiöiden muoto määräytyy sen yhtiöjärjestyksen mukaan, jonka rakennuttaja yleensä laatii taloyhtiötä perustettaessa. Varsinkin kerrostaloissa taloyhtiö yleensä vastaa kaikesta rakennuksen huoltamisesta, mutta on esimerkiksi olemassa myös taloyhtiömuotoisia omakotitaloja, joissa omistajat vastaavat pitkälti yksin kaikesta rakennukseen liittyvästä työstä.
Taloyhtiön johto, päätöksenteko ja yhtiökokous
Asunto-osakeyhtiöissä (taloyhtiöissä) korkein päättävä elin on huoneistojen osakkeenomistajien yhtiökokous, joka on pidettävä vähintään kerran vuodessa. Jokaisella asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajalla on oikeus osallistua kokoukseen ja antaa äänensä siellä pidettävissä äänestyksissä. Osakkeenomistaja voi myös valtakirjalla valtuuttaa toisen henkilön käyttämään hänen puhe- ja äänestysoikeuttaan yhtiökokouksessa. Kaikki taloyhtiötä koskevat merkittävät päätökset (kuten isot remontit) tulee päättää yhtiökokouksessa. Osakkeenomistajilla on oikeus saada taloyhtiötä koskettava asiansa yhtiökokouksessa käsiteltäväksi ja päätettäväksi, kun hän ilmoittaa siitä taloyhtiön hallitukselle ennen yhtiökokouskutsujen lähettämistä.
Taloyhtiön yhtiökokouksessa ei saa päättää muista asioista, kuin mistä on yhtiökokouskutsuissa etukäteen ilmoitettu, sekä jotka taloyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan tulee päättää yhtiökokouksessa.
Äänestettäessä tavallisesti päätöksentekoon riittää enemmistö paikalla edustetuista osakkaista, eli yli puolet annetuista äänistä. Osakas ei saa kuitenkaan tavallisesti osallistua häntä itseään, tai hänen huoneistojaan koskeviin äänestyksiin, vaikka olisi paikalla yhtiökokouksessa. Tällainen tilanne voi tulla esimerkiksi kyseeseen, mikäli yhtiökokouksessa äänestettäisiin tietyn osakkaan luvasta asentaa ilmalämpöpumppu huoneistoonsa.
Taloyhtiön hallitus
Taloyhtiön hallitus valitaan yhtiökokouksessa. Hallitus huolehtii mm. taloyhtiön hallinnon järjestämisestä. Useimmiten tämä tarkoittaa pitkälti taloyhtiön isännöitsijän valintaa ja hänen toimiensa valvontaa. Hallitus on myös oikeutettu päättämään tavallisista kunnossapitotöistä ja taloyhtiön sopimuksista, kuten kunnossapidosta.
Hallituksen jäsenet valitaan yleensä taloyhtiön osakkaista, mm. mutta laki mahdollistaa myös ulkopuolisten, kuten esim. osakkaan puolison valinnan hallitukseen. Osakkaat voivat myös yhtiökokousten välissä ilmoittaa taloyhtiön asioista hallitukselle, jolloin hallitus voi halutessaan päättää kyseisestä asiasta myös yhtiökokousten välissä.
Taloyhtiön isännöitsijä
Useimmissa taloyhtiöissä on valittuna isännöitsijä, jonka valinnasta voidaan määrätä taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä tai yhtiökokous voi päättää isännöitsijän valitsemisesta. Isännöitsijän valitseminen (ja erottaminen) on kuitenkin taloyhtiön hallituksen vastuulla. Yhtiökokous tai hallitus voi päättää isännöitsijän toimivallasta, mutta yleensä isännöitsijä hoitaa taloyhtiön juoksevaa hallintoa, eli käytännössä vastaa vakuutuksista, rahaliikenteestä, vastikkeiden keräämisestä ja sopimusten (kuten kiinteistöhuoltosopimusten) tekemisestä.
Isännöitsijä yleensä myös vastaa korjaustoimenpiteiden (kuten putkimiehen palkkaamisesta) järjestämisestä. Huoltomies tulee erottaa isännöitsijästä, sillä yleensä huoltomies on isännöitsijän valitseman kiinteistönhuoltoyrityksen työntekijä.
Osakkaiden yhdenvertaisuus taloyhtiössä
Osakkeenomistajat ovat lähtökohtaisesti yhdenvertaisessa asemassa taloyhtiössä. Tämä tarkoittaa sitä, että taloyhtiö ei voi suosia osaa osakkeenomistajista toisten osakkeenomistajien kustannuksella. Taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä on kuitenkin voitu sopia yhdenvertaisuudesta poikkeavista säännöistä. Tavallisimpia tällaisia ehtoja ovat esim. alun perin liikehuoneistoksi tarkoitettujen huoneistojen tavallista korkeammat vastikkeet.
Yhdenvertaisuus tarkoittaa myös sitä, että kaikilla osakkeenomistajilla on sama oikeus esimerkiksi parannustöihin. Mikäli taloyhtiö tekeekin päätöksen esim. ilmalämpöpumppujen asentamisesta osaan huoneistoista, on kaikilla muillakin osakkailla oikeus vaatia ilmalämpöpumpun asentamista omaan asuntoonsa. Sen sijaan taloyhtiö voi ilman yhdenvertaisuuden rikkomista päättää eri aikoihin tapahtuvista remontoinneista. Tällainen tilanne on esimerkiksi silloin, kun taloyhtiössä päätetään kylpyhuoneiden remontoinneista, jotka suoritetaan eri aikoihin jopa vuosien aikana.
Yhdenvertaisuussäännöt pätevät esimerkiksi myös taloyhtiön parkkipaikkaan oikeuttaviin osakkeisiin. Esimerkiksi sähköautopistokkeen asentaminen yhteen parkkipaikoista oikeuttaa myös muut osakkaat halutessaan vaatimaan sähköautopistokkeen asentamista omaan pysäköintiruutuunsa.
Taloyhtiössä tehtävän päätöksen moittiminen
Osakas voi vaatia taloyhtiön yhtiökokouksessa tehtyä päätöstä kumottavaksi tai muutettavaksi, jos päätös on tehty lainvastaisesti tai päätös on tehty vastoin lain tai taloyhtiön yhtiöjärjestyksen menettelytapoja. Kanne tulee tällöin nostaa taloyhtiötä vastaan kolmen kuukauden kuluessa yhtiökokouksesta, tai yhtiökokouksen päätös jää virheestä huolimatta pysyväksi.
Vakavammissa rikkeissä, kuten esimerkiksi yhtiökokouskutsujen toimittamatta jättämisellä tai osakkaiden yhdenvertaisuutta rikkovissa päätöksissä ei ole ollenkaan määräaikaa päätöksen kumoamiselle. Osakas voikin tällaisissa tilanteissa koska tahansa vaatia päätöksen kumoamista.
Taloyhtiön hallituksen tekemistä päätöksistä ei osakkailla ole moittimisoikeutta. Hallituksen jäsenillä on kuitenkin vahingonkorvausvastuu, jolloin vahinkoa osakkaalle tai taloyhtiölle aiheuttaneista päätöksistä on mahdollista vaatia korvausta päätöksen tehneiltä hallituksen jäseniltä. Jos hallitus kuitenkin tekee lain tai yhtiöjärjestyksen vastaisen päätöksen, voi osakas estää päätöksen toimeenpanon nostamalla kanteen käräjäoikeudessa.

Vastuunjako kunnossapidosta taloyhtiön ja osakkaan välillä
Kunnossapitovastuunjako tarkoittaa käytännössä sitä, että maksetaanko taloyhtiössä tehtävä remontti taloyhtiön vai osakkaan varoista. Taloyhtiön varoista maksettaessa varat ovat kertyneet kaikilta osakkeenomistajilta perittävistä vastikkeista, eli remonttien rahoitus on silloin yhteisvastuullista kaikkien osakkaiden kesken. Tunnetuimpia taloyhtiön vastuulla olevia remontteja ovatkin koko rakennusta ja kaikkia osakkaita koskevat putki-, katto-, julkisivu- ja hissiremontit, joiden kustantamiseksi yleensä peritään erillistä rahoitusvastiketta osakkailta. Vastuunjako taloyhtiön ja osakkaan välille tulee esiin yleensä tilanteissa, joissa remontti ei koske koko rakennusta ja kaikkia huoneistoja, vaan remontointi ja korjaustarve kohdistuu vain osaan asunnoista. Tällöin kysymyksenä onkin, että kenen varoista kyseinen remontti kustannetaan?
Taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä on mahdollista sopia hyvinkin juostavasti kunnossapitovastuusta taloyhtiön ja osakkaiden välillä. Ääritapauksessa osakkaat vastaavat kaikesta kunnossapidosta itsenäisesti ja omalla kustannuksellaan. Tällainen tilanne voi olla kyseessä esimerkiksi silloin, kun taloyhtiö koostuu erillisistä omakotitaloista. Tavanomaisempi tilanne on kuitenkin kunnossapitovastuun jakaminen taloyhtiön ja osakkaiden välillä. Laissa on säädetty vastuunjaosta niissä tilanteissa, joissa yhtiöjärjestyksessä ei ole poikkeavia määräyksiä. Lisäksi Suomen kiinteistöliitto julkaisee Taloyhtiön vastuunjakotaulukko -nimistä opaskirjaa, joka on epävirallinen, mutta käytännössä hyvin paikkansapitävä ja selventävä julkaisu vastuunjaosta eri tilanteissa.
Pääsääntöisesti taloyhtiö on vastuussa kaikista rakennusten rakenteista ja rakenteissa olevista kanavista, putkista ja johdoista, sekä niiden toiminnasta. Esimerkiksi putkivuototilanteissa taloyhtiön vastuulla onkin putken korjaaminen ja vesivahingosta aiheutuneiden vaurioiden korjaaminen. Kylpyhuoneissa taloyhtiön vastuulla ovat pääsääntöisesti rakenteet vesieristykseen asti, jolloin pinnat (kuten laatoitus) jäävät osakkaan vastuulle. Tästä poiketen taloyhtiö on kuitenkin vesivuotojen yhteydessä velvollinen uusimaan myös korjaustoimenpiteiden takia puretut kylpyhuoneiden pintarakenteet (kuten laatat). Myös kaikkien rakennusten ulkopintojen ja piha-alueiden kunnossapito on pääsääntöisesti taloyhtiön vastuulla.
Osakkaiden vastuulla ovat pääsääntöisesti asunnon pintarakenteet ja laitteet, kuten sisäpintojen maalaus tai tapetointi, keittiön kaapit, -laitteet ja -pintamateriaalit ja kylpyhuoneiden sisäpinnat.
Taloyhtiön perustaso ja huoneiston palauttaminen perustasoon remontin jälkeen
Taloyhtiö on vastuullaan olevien remonttien yhteydessä velvollinen palauttamaan remonttien takia puretut sisäpinnat ns. asunto-osakeyhtiön perustasoon. Perustaso tarkoittaa yksinkertaistaen taloyhtiön huoneistojen keskivertotasoa, eli sitä tasoa mitä taloyhtiön kaikissa huoneistossa keskimäärin on. Osakehuoneiston omistaja ei voi myöskään remontoimalla parantaa oman osakehuoneistonsa perustasoa, vaan perustaso määritetään aina taloyhtiön laajuisesti, eli myös muut asunto-osakeyhtiön huoneistot huomioiden. Uusissa taloyhtiöissä asunto-osakeyhtiön perustaso tarkoittaa käytännössä huoneiston palauttamista täsmälleen remonttia edeltävään ja uuden veroiseen kuntoon.
Vanhoissa taloyhtiöissä asunto-osakeyhtiön perustaso saattaa kuitenkin poiketa remonttia edeltävästä tilanteesta. Tällainen tilanne voi olla esimerkiksi kyseessä, kun vanhan osakehuoneiston osakas on omalla kustannuksellaan remontoinut saunan esimerkiksi entiseen vaatehuoneeseen. Mikäli taloyhtiössä ilmenisi esimerkiksi putkivuoto tai muu saunan rakenteiden purkamista edellyttävä remontti, on taloyhtiön vastuulla tilan (saunan) palauttaminen asunto-osakeyhtiön perustasoon, joka on tässä tilanteessa vaatehuone. Osakkaan vastuulla (ja omalla kustannuksella) on siis saunan uudelleenrakennus.
Taloyhtiöiden perustaso voi kuitenkin muuttua ajan kuluessa. Mikäli taloyhtiön osakkaat ovat esimerkiksi vuosien varrella omalla kustannuksellaan muuttaneet vesieristämättömiä ja kylpyammeen sisältäneitä kylpyhuoneita moderneiksi vesieristetyiksi ja laatoituksen sisältäviksi kylpyhuoneiksi, muuttuu taloyhtiön perustaso myös vastaavaksi, jos samantyylinen remontti on suoritettu valtaosassa taloyhtiön huoneistoissa.
Osakkeenomistajan omat remontit ja ilmoitusvelvollisuus taloyhtiölle, eli asunto-osakeyhtiölle
Osakkaat saavat vapaasti tehdä huoneistoissaan ns. pintaremonttia ilman taloyhtiöltä, eli asunto-osakeyhtiöltä kysyttäviä lupia. Pintaremontti kattaa käytännössä kaikki huoneiston pinnat, tasot ja kaapit, joissa ei kosketa mihinkään johtoihin tai putkiin, kuten keittiön vesipisteen putkiin. Remontointiajoilla voi taloyhtiöissä olla kuitenkin säännöksiä, jolloin keskellä yötä remontointi voi olla kiellettyä.
Kaikista muista remonteista osakkaan tulee ilmoittaa kirjallisesti hallitukselle ennen remontointiin ryhtymistä. Taloyhtiö voi kieltää remontin tai asettaa sille ehtoja vain, jos remontti aiheuttaisi vaaraa rakennukselle tai aiheuttaisi haittaa toiselle taloyhtiön asukkaalle. Tiettyihin remontteihin, kuten esimerkiksi saunan rakentamiseen tarvitaan taloyhtiön hallituksen luvan lisäksi myös rakennuslupa.
Pääsääntöisesti osakkaan omat remontit jäävät osakkaan omalle kunnossapitovastuulle, joiden kunnossapidosta hän vastaa. Merkitystä tällä on vastuunjaossa kunnossapidosta osakkaan ja taloyhtiön välillä (ks. kohta 7). Huoneistoa myytäessä vastuu vanhan omistajan remonteista siirtyy uudelle omistajalle.
Osakehuoneiston ottaminen taloyhtiön hallintaan
Osakehuoneiston ottaminen taloyhtiön hallintaan ja siitä yleensä seuraava häätö huoneistosta ovat harvinaisia, mutta mahdollisia tilanteita. Hallintaan ottaminen on mahdollista, jos osakas jättää vastikkeensa maksamatta, eikä maksa niitä huomautustenkaan jälkeen. Edellytyksenä on kuitenkin toistuva ja useita kuukausia kestävä maksujen laiminlyönti.
Toinen tilanne on häiritsevän elämän toistuva viettäminen huoneistossa. Ennen osakehuoneiston haltuunottoa taloyhtiön hallituksen on annettava kirjallinen varoitus osakkaalle ja vasta tämän jälkeen häiriön jatkuessa on haltuun ottaminen mahdollista. Myös vuokralle annettu asunto voidaan ottaa taloyhtiön haltuun, jolloin vuokranantajan onkin syytä ryhtyä toimenpiteisiin vuokralaista kohtaan viimeistään varoituksen saatuaan, joka toimitetaan sekä vuokralaiselle, että osakkaalle.
Yleensä taloyhtiöiden käytännöissä varoituksen antaminen edellyttää vähintään kahden naapurin tekemään ilmoitusta taloyhtiölle häiritsevän elämän viettämisestä. Laki ei kuitenkaan edellytä useamman erillisen asukkaan tekemiä ilmoituksia, joten yhdenkin naapurin ilmoitus voi olla peruste varoituksen antamiselle. Tällöinkin olisi kuitenkin suositeltavaa tiedustella häiriön kokemista myös muiltakin talon asukkailta.
Kotilain lakipalvelut
Edellä on kuvattu taloyhtiössä asumiseen ja taloyhtiön kanssa toimimiseen liittyviä seikkoja vain pääpiirteittäin. Oheinen on yleinen ohjelista aiheesta: asumiminen ja eläminen taloyhtiössä – mitä tietää taloyhtiöstä, eli asunto-osakeyhtiöstä? Mikäli sinulla ongelmatilanne taloyhtiössäsi, eli asunto-osakeyhtiössäsi, johon kaipaat lakimiehen apua ja lakineuvontaa, ota rohkeasti yhteyttä. Annan tilanteestasi lakimiehen asiantuntija-arvion, sekä neuvon ja ohjeistan jatkotoimenpiteissä.
Katso Kotilain tarjoamat lakipalvelut taloyhtiö, eli asunto-osakeyhtiöasioissa:
Lakivideo asunto-osakeyhtiöasioista
Hyödyllisiä sivuja
Jaa artikkeli:
Yhteystiedot
Kotilaki palvelee koko Suomessa.
Kaikki oikeudet pidätetään.