Asunto-osakkeen ostajan ja myyjän muistilista

Osakehuoneiston ostaminen, omistaminen ja myyminen - mitä tietää kerrostalo- tai rivitaloasuntoa ostettaessa?

Asunto-osakkeen, eli osakehuoneiston ostajan ja myyjän muistilista. Mitä pitää tietää kerrostalo- tai rivitaloasuntoa ostaessa? Onko ostotarjous sitova? Mitä termejä minun kannattaa tietää osakehuoneiston kaupassa? Lue lisää.

Asunto-osakkeen kauppa, eli osakehuoneiston ostaminen ja myyminen

Osakehuoneiston (eli yleensä kerrostalo- tai rivitalohuoneiston) kauppa tehdään yleensä kirjallisella ja vapaamuotoisella kauppakirjalla, jonka myyjä ja ostaja allekirjoittavat kaupanteossa. Osakehuoneiston kauppa on kuitenkin vapaamuotoinen ja esimerkiksi sähköpostilla tai teoriassa jopa suullisestikin on mahdollista sitovasti sopia osakehuoneiston myynnistä. Osakehuoneistoja ei laissa eritellä kerrostaloihin, rivitaloihin, paritaloihin, omalla tontilla tai vuokratontilla oleviin huoneistoihin, vaan kaikkien osakehuoneistojen myynti on yhtä lailla samanlainen vapaamuotoinen toimenpide.

Osakehuoneiston kaupassa omistajaa vaihtavat huoneiston osakekirjat, jotka oikeuttavat omistajan hallitsemaan huoneistoa, kuten esimerkiksi kerrostaloasuntoa. Perinteisesti osakekirjat ovat olleet paperisia ja ne ovat olleet säilytyksessä ja panttina asuntolainan myöntäneellä pankilla. Mikäli asuntolainaa ei ole ollut, niin osakekirjoja on omistaja voinut säilyttää esimerkiksi piirongin laatikossa. Paperisten osakekirjojen tapauksessa kaupasta tulee ilmoittaa taloyhtiölle, joka kirjaa kaupan huoneistorekisteriinsä. Ostajaehdokkaalla on oikeus saada tieto taloyhtiöltä kaupan kohteena olevan huoneiston rekisteriin merkitystä omistajasta.

Uusissa taloyhtiöissä paperisia osakekirjoja ei ole enää ollut, vaan ne ovat olleet sähköisinä maanmittauslaitoksen palvelussa. Myös kaikki vanhat paperiset osakekirjat tulee muuttaa sähköisiksi viimeistään 2022 lähtien tapahtuvissa kaupoissa, jolloin kaikki osakehuoneistojen kaupat tulee viimeistään ilmoittaa maanmittauslaitoksen palvelussa. Tällä hetkellä vanhojen taloyhtiöiden osakekirjat voivat olla siis joko paperisia tai sähköisiä.

Asunto-osakkeen, eli osakehuoneiston ostotarjous, käsiraha ja sopimussakko

Ostotarjous asunto-osakkeesta, eli osakehuoneistosta on mahdollista tehdä suullisesti tai kirjallisesti. Suositeltavaa on kuitenkin tehdä ostotarjous kirjallisesti, jolloin sen sisältö on helpompi jälkikäteen todeta. Ostotarjouksessa voidaan myös sopia ehdoista, joiden täyttyessä kauppa tehdään. Tällainen ehto voi olla esimerkiksi kuntokartoituksen teettäminen, jossa ei saa tulla ilmi vakavia puutteita tai vaurioita.

Mikäli osakehuoneiston ostaja on maksanut käsirahaa, vähennetään tämä lopullisesta kauppahinnasta kaupanteossa. Myyjä ei lain mukaan saa ottaa vastaan kuin yhden käsirahan kerrallaan, eli käsirahan maksamisella asunto on käytännössä varattuna sen maksaneelle ostajaehdokkaalle.

Asunto-osakkeen ostotarjouksessa on mahdollista sopia sopimussakosta, jonka ostajan tai myyjän tulee maksaa, mikäli molempien osapuolien hyväksymä ostotarjous ei johdakaan kauppaan. Yleinen harhaluulo on, että sopimussakko sisältyy aina osakehuoneiston ostotarjoukseen, mutta tämä ei pidä paikkaansa. Sopimussakosta on aina erikseen sovittava ja ostotarjous onkin mahdollista antaa myös ilman sitoutumista sopimussakkoon. 

Huomioitavaa on kuitenkin, että jos ostotarjouksessa on sovittu ehdoista kaupanteossa ja kyseiset ehdot eivät toteudu (kuten vakavat löydökset kuntokartoituksessa), niin tällöin oikeutta sopimussakkoon ei ole. Sopimussakko voi olla enimmillään 4% kauppahinnasta, jolloin se voi esimerkiksi 200.000 euron suuruisessa kerros- tai rivitalohuoneiston ostotarjouksessa olla enimmillään 8.000 euroa.

Varsin tavanomainen sopimussakko osakehuoneiston ostotarjouksessa on ehto, jonka mukaan myyjä saa pitää ostajan (tai ostajaehdokkaan) maksaman käsirahan itsellään, mikäli ostotarjous ei johdakaan kauppaan.

Yleisiä asunto-osakkeen, eli osakehuoneiston kauppakirjan ehtoja

Osakehuoneiston kauppakirjalle ei ole asetettu muotovaatimuksia. Vähimmillään asunto-osakkeen kauppakirjasta tulisi kuitenkin ilmetä tiedot kaupan kohteesta (asunto-osakeyhtiön nimi, asunto-osakkeiden numerot ja minkälainen huoneisto on kyseessä), kaupan osapuolet, sekä kauppahinta.

Osakehuoneiston kauppakirjassa on mahdollista sopia hyvinkin vapaasti erilaisista ehdoista. Mikäli toinen osapuoli haluaa kirjata kauppakirjaan jotain sellaista, jonka tarkoituksesta et ole varma, on tällöin hyvä luetuttaa kauppakirja asiantuntijalla. Ohessa on listattuna yleisimpiä ehtoja ja niiden tarkoituksia kiinteistön ja vuokramaalla olevan rakennuksen kaupassa.

Omistusoikeuden siirtyminen: Koska osakehuoneiston ostaja saa omistusoikeuden huoneistoon. Omistusoikeus siirtyy ostajalle välittömästi kaupanteossa, ellei siitä ole mainintaa kauppakirjassa. Omistusoikeuden siirtymisen voidaan kuitenkin sopia tapahtuvan myös myöhemminkin ja tälle ajankohdalle ei ole laissa asetettu takarajaa.

Hallintaoikeuden siirtyminen: Koska osakehuoneiston uusi omistaja saa huoneiston haltuunsa, eli ns. avaimet käteen. Tämän ehdon yhteydessä tavallisesti sovitaan juoksevasta sopimussakosta (esim. 1000 euroa per alkava viikko), eli osakehuoneiston myyjän viivästyessä kiinteistön luovutuksesta tulee hänen maksaa sovittua sopimussakkoa, kunnes hän luovuttaa hallinnan.

Yhtiövastikkeen maksamisvelvoitteen siirtyminen ostajalle: Mistä lähtien osakehuoneiston ostaja vastaa yhtiövastikkeiden maksusta? Huomioitavaa on, että mikäli myyjä on jättänyt vastikkeita rästiin, voi taloyhtiö periä näitä vastikkeita myös ostajalta omistusoikeuden siirron jälkeen. Ostajalla on kuitenkin oikeus puolestaan periä nämä maksamansa vastikkeet myyjältä.

Kohteen kunto: Onko huoneistossa jotain sellaista, joka tulee huomioida kaupanteossa. Tällaisia seikkoja voi olla esim. kuntotarkastuksessa esiin tulleet puutteet tai huomiot, joista sovitaan että niiden vaikutus on sovittu kauppahintaa alentava seikkana ja vastuu niistä on ostajalla.

Asunto-osakkeen, eli osakehuoneiston lahjoitus ja periminen

Asunto-osake tai osuus siihen (esim. ½ osa) on mahdollista lahjoittaa vapaamuotoisella lahjakirjalla. Lisäksi osakehuoneiston lahjoituksesta täytyy jättää lahjaveroilmoitus verohallintoon.

Osakehuoneisto on mahdollista saada perintönä, jolloin omistus siirtyy saajalle perinnönjakosopimuksen allekirjoituksilla. Mikäli olet kuolinpesän ainoa osakas, niin tällöin erillistä perinnönjakosopimusta ei tarvitse laatia.

Asunto-osakkeen ostajan ja myyjän muistilista

Asunto-osakeyhtiö, yhtiöjärjestys ja vastuunjako taloyhtiössä osakkaan ja asunto-osakeyhtiön välillä

Osakehuoneistoissa asunto-osakeyhtiö (taloyhtiö) varsinaisesti omistaa rakennukset ja huoneistot, osakkeenomistajien ollessa huoneistojen haltijoita. Taloyhtiön yhtiöjärjestys säätelee osakkeenomistajien ja taloyhtiön vastuunjakoa ylläpito-, kunnossapito-, ja remontointivastuusta. Taloyhtiöitä on perustettu lukuisiin eri tarkoituksiin, jolloin myöskin yhtiöjärjestyksissä on säädetty erilaisista vastuunjaosta asunto-osakeyhtiön ja osakkaiden välille. 

Tavanomaisissa kerrostaloissa vastuu kunnossapidosta on yleensä sisäpintoja lukuun ottamatta taloyhtiöllä, jolloin osakkeenomistaja käytännössä osallistuu huoneiston ja rakennuksen kunnossapito-, ja huoltopäätöksiin lähinnä yhtiökokouksissa. Äärivastakohdassa taloyhtiö voi koostua erillisistä omakotitaloista, joiden yhtiöjärjestyksessä on voitu sopia, että jokainen osakkeenomistaja vastaa oman rakennuksensa kaikista kunnossapitotöistä itsenäisesti ja omalla kustannuksellaan. Myös kaikki vaihtoehdot edellisten välistä ovat mahdollisia. Varsinkin rivitaloyhtiöissä vastuunjakosäännökset vaihtelevat runsaasti taloyhtiöittäin. Kaupantekoa harkitessa, kannattaakin selvittää yhtiöjärjestyksestä mitä siellä on sovittu vastuunjaosta.

Ks. tarkemmin täältä vastuunjaosta taloyhtiön (asunto-osakeyhtiön) ja osakkeenomistajan välillä.

Kuntokartoitus osakehuoneiston kaupassa

Huolellinen ja ammattilaisen suorittama kuntokartoitus suojelee sekä ostajaa, että myyjää asunto-osakkeen kaupassa. Ostaja saa kuntokartoituksessa tarkempaa tietoa huoneistosta, jolloin ostajan ei tarvitse luottaa pelkkiin omiin havaintoihin. Sama pätee myyjään, sillä on myös myyjän etu, että mahdolliset puutteet ja virheet voidaan kirjata kauppakirjaan, jolloin ostaja ei voi vedota niihin virheinä.

Kotilain lakipalvelut

Edellä on kuvattu osakehuoneiston ostamiseen, omistamiseen ja myymiseen liittyviä seikkoja vain pääpiirteittäin. Kyseessä on yleinen asunto-osakkeen ostajan ja myyjän muistilista. Mikäli sinulla ongelmatilanne esimerkiksi kerrostalo- tai rivitaloasunnossasi, johon kaipaat apua, ota rohkeasti yhteyttä. Annan tilanteestasi asiantuntija-arvion, sekä ohjeistan jatkotoimenpiteissä.

Katso Kotilain tarjoamat lakipalvelut:

Lakivideo osakehuoneiston kaupasta

Hyödyllisiä sivuja

Jaa artikkeli:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on email
Email
Share on whatsapp
WhatsApp

Yhteystiedot

Kotilaki palvelee koko Suomessa. 

Kaikki oikeudet pidätetään. 

Sisältö