Maatalouskiinteistön ostajan myyjän ja vuokraajan muistilista

Maatalous- ja muun kiinteistön ostaminen, vuokraaminen, omistaminen ja myyminen

aatalouskiinteistön ostajan myyjän ja vuokraajan muistilista. Mitä tulee tietää esimerkiksi peltoja tai metsää ostettaessa? Entä mitä tietää maatalousmaan, kuten peltojen vuokraamisesta? Mitä sopimuksia minun tulee tehdä? Kuinka ne tehdään? Lue lisää.

Maatalouskiinteistön ostaminen ja myyminen

Sekä rakennuksia sisältävän, että pelkän maan sisältävä kiinteistön kauppa tehdään yleensä kirjallisesti myyjän ja ostajan allekirjoittamalla kauppakirjalla. Mikäli myyjä tai ostaja ei pääse tai halua tulla kaupantekotilaisuuteen, voi hän antaa kirjallisen valtakirjan toiselle henkilölle (asiamiehelle), joka voi allekirjoittaa kauppakirjan valtuuttajan puolesta. Tämän lisäksi rekisteröidyn kaupanvahvistajan tulee olla paikalla kaupantekotilaisuudessa ja vahvistaa kauppakirja allekirjoituksellaan. Vaihtoehtoisesti kauppakirja voidaan allekirjoittaa ja vahvistaa sähköisesti maanmittauslaitoksen internet-sivuilla kiinteistövaihdannan palvelussa. Tällöin kiinteistön kauppa voidaan tehdä ilman fyysisiä asiakirjoja ja ilman kaupanvahvistajaa.

Mikäli maatalouskiinteistö (ja mahdolliset rakennukset) sijaitsevat vuokramaalla riittää kauppakirjaan myyjän ja ostajan (tai asiamiesten) allekirjoitukset, eli kaupanvahvistajaa tai kauppakirjan vahvistamista maanmittauslaitoksen internet-sivuilla ei tarvita. Tällöin kyseessä on lakiteknisesti puhuen vuokraoikeuden siirto (jonka mukana tulevat rakennukset). Kauppakirja on kuitenkin mahdollista tehdä myös sähköisesti maanmittauslaitoksen internet-sivuilla.

Kun olet ostamassa vuokramaalla olevaa maatalouskiinteistöä rakennuksineen, niin varmista ennen kaupantekoa, että maatalouskiinteistön maanvuokrasopimuksessa ei ole kielletty vuokraoikeuden olevan vapaasti siirrettävissä ilman kiinteistönomistajan lupaa. Vuokra-ajan kesto ja mahdollinen jatkaminen on hyvä tarkistaa, sillä vuokra-ajan loputtua vuokranantajalla on voi olla oikeus lunastaa kiinteistöllä olevat rakennukset itse maksamaasi kauppahintaa alhaisempaan hintaan. Maatalouskiinteistöjen vuokra-aika on myös laissa asetettu tavanomaista lyhyemmäksi ja se voi lyhimmillään olla vain kaksi vuotta ja pisimmilläänkin vain 25 vuotta.

Ostotarjous, esisopimus, käsiraha ja sopimussakko kiinteistön kaupassa

Kiinteistön ostotarjous ei ole sitova asiakirja ja ostotarjouksen tehnyttä osapuolta ei voi velvoittaa tekemään kauppaa maatalouskiinteistöstä ostotarjouksen ehdoilla. Myöskään ostaja ei voi velvoittaa myyjää myymään kiinteistöä. Mikäli ostotarjouksen tehnyt henkilö on maksanut käsirahaa, saa ostaja pidättää itsellään käsirahasta vain hänelle kaupan tekemättä jättämisestä todellisuudessa aiheutuneet kulut. Tällaisia kuluja ovat esimerkiksi ilmoituskulut (lehdissä ja internetissä) ja mahdolliset ostajaehdokkaan pyynnöstä hankitut selvitykset. Nämä kulut ovat tavanomaisesti varsin pieniä, joten tavallisesti suurin osa käsirahasta tulee palauttaa. Jos ostotarjouksessa on sovittu sopimussakosta myyjän tai ostajan peräytyessä kaupanteosta, on tämä ehto pätemätön.

Sen sijaan myyjä ja ostaja voivat tehdä esisopimuksen kiinteistön kaupasta, jonka muotovaatimukset vastaavat kiinteistön kauppakirjan muotovaatimuksia (mm. kaupanvahvistajan allekirjoitus tai vahvistaminen maanmittauslaitoksen internet-sivuilla). Tällöin esisopimuksessa tavallisesti sovitaan ehdoista, joiden täyttyessä kauppa on pakko tehdä. Tällaiset ehdot voivat olla esimerkiksi rakennusten kuntoon liittyviä seikkoja tai keskeneräisen rakennuksen ollessa kyseessä sidottuja rakennuksen valmistumiseen tiettyyn päivään mennessä. Esisopimuksen ehtojen täyttyessä kauppa on kaupantekoon oikeutetun osapuolen halutessa tehtävä. Tämä oikeus voidaan tarvittaessa vahvistaa käräjäoikeudessa. Huomioitavaa on, että esisopimuksessa voidaan sopia sopimussakosta, jolloin voidaan esimerkiksi sopia, että myyjä saa pitää käsirahan, mikäli ostajaehdokas ei haluakaan tehdä kauppaa.

Vuokramaalla sijaitsevan maatalouskiinteistön rakennuksen ostotarjousta sen sijaan koskevat omat sääntöönsä, jotka ovat vapaampia. Ostotarjouksessa voidaan sopia sopimussakosta, jolloin ostajan tai myyjän vetäytyessä kaupasta, on toinen osapuoli oikeutettu sovittuun sopimussakkoon (esim. tietty prosenttiosuus kauppahinnasta). Tällöin on myös ostotarjouksessa mahdollista sopia, että myyjä saa pitää ostajan maksaman käsirahan, mikäli ostaja vetäytyy kaupasta.

Kauppakirjan muotovaatimukset ja lainhuudon hakeminen maatalouskiinteistöjen kaupassa

Kiinteistön kauppakirjaan tulee kirjata luovutustarkoitus (yleensä vapaa-ajan kiinteistön luovutus), luovutettava kiinteistö (kiinteistötunnus, sekä tarvittava tarkennus jos samalla kiinteistöllä on useampi asuinrakennus), myyjä ja ostaja (henkilötunnukset), kauppahinta (euromääräinen summa tai muu sovittu vastike). Vuokramaalla olevan rakennuksen kauppakirjan muotovaatimukset vastaavat kiinteistön kauppakirjaa. Kauppakirjaan tulee kirjata, että vuokraoikeuden siirtymisen lisäksi ostajalle siirtyvät rakennukset ja kaikki liittymät (sähkö-, viemäri-, yms. liittymät).

Kiinteistön ja vuokramaalla olevan rakennuksen kauppa tulee kirjata kiinteistörekisteriin (lainhuudon hakeminen) viimeistään kuuden (6) kk kuluessa kaupanteosta ja tällöin tulee olla varainsiirtovero (4% kauppahinnasta) maksettuna. Poikkeuksena edelliseen on, että ensiasunnon ostajien ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa. Lainhuudon hakeminen vahvistaa ostajan oikeuden kiinteistöön, joten sen hakemisessa ei kannata viivytellä.

Yleisiä kauppakirjan ehtoja

Kauppakirjassa on mahdollista sopia hyvinkin vapaasti erilaisista ehdoista. Tarpeelliset ehdot riippuvat pitkälti kaupan kohteesta. Mikäli kaupan on kiinteistö ilman rakennuksia, riittää tällöin yleensä lyhyempi ja vähemmän ehtoja sisältävä kauppakirja. Mikäli toinen osapuoli haluaa kirjata kauppakirjaan jotain sellaista, jonka tarkoituksesta et ole varma, on tällöin hyvä luetuttaa kauppakirja asiantuntijalla. Ohessa on listattuna yleisimpiä ehtoja ja niiden tarkoituksia kiinteistön, sekä vuokramaalla olevien maatalousrakennusten kaupassa.

Omistusoikeuden siirtyminen: Koska ostaja saa omistusoikeuden kiinteistöön. Tavallisesti omistusoikeuden sovitaan siirtyvän välittömästi kaupanteossa, mutta mahdollista on sopia omistusoikeuden siirtymisestä jopa vasta viiden vuoden päästä kaupanteosta.

Hallintaoikeuden siirtyminen: Koska omistaja saa kiinteistön haltuunsa. Tämän ehdon yhteydessä tavallisesti sovitaan juoksevasta sopimussakosta (esim. 1000 euroa per alkava viikko), eli myyjän viivästyessä kiinteistön luovutuksesta tulee hänen maksaa sovittua sopimussakkoa, kunnes hän luovuttaa hallinnan. Pelkän maapohjan sisältävässä kiinteistössä tällaista sopimussakkoehtoa ei yleensä ole tarpeellista sopia.

Vaaranvastuu: Kumpi vastaa (myyjä vai ostaja) kiinteistön ulkopuolisesta vahingoittumisesta kaupanteon jälkeen. Ulkopuolisella vahingoittumisella tarkoitetaan esim. kiinteistön paloa, luonnonvahinkoja (esim. puun kaatuminen rakennuksen päälle) ja ulkopuolisen tekemää ilkivaltaa. Maatalouskiinteistöllä vaaranvastuu tarkoittaa myös esimerkiksi metsämaan palovahinkoja. Ehdolla on merkitystä kiinteistön vakuutusten kanssa, sillä ulkopuolisten vahinkojen korjaus- ja hyvityskustannuksia haetaan pääsääntöisesti vakuutusyhtiöltä. Ennen vaaranvastuun siirtymistä vastuussa on myyjän vakuutusyhtiö ja sen jälkeen ostajan vakuutusyhtiö, joten vakuutukset on syytä hoitaa kuntoon. Yleisesti sovitaan vaaranvastuun siirtymisestä kaupanteossa, jolloin myyjän tulee ottaa omat vakuutukset voimaan jo kaupantekopäivästä.

Rasitukset: Mitä rasitteita kiinteistöön kohdistuu. Rasituksilla tarkoitetaan yleensä kiinteistön rasitustodistuksesta ilmeneviä kiinnityskirjoja, jotka lainan myöntänyt pankki on ottanut haltuunsa asuntolainan vakuudeksi. Kauppakirjassa tulee sopia, että myyjä luovuttaa panttikirjat (kiinnitykset) ostajalle kaupanteossa. Tämä ehto tarkoittaa, ettei myyjän vanha laina enää rasita kiinteistöä. Tavanomaisesti pankin kanssa tehtävässä lainasopimuksessa nämä panttikirjat puolestaan luovutetaan ostajan pankille.

Kiinteistörasitteet: kohdistuuko kiinteistöön jotain muita kuin pankin kiinnitysrasitteita. Tällainen rasite voi olla esimerkiksi kiinteistön poikki menevän tien käyttöoikeus naapurilla.

Kohteen kunto: Onko rakennuksissa (tai pihamaassa) jotain sellaista, joka tulee huomioida kaupanteossa. Tällaisia seikkoja voi olla esim. kuntotarkastuksessa esiin tulleet puutteet tai huomiot, joista sovitaan että niiden vaikutus on sovittu kauppahintaa alentava seikkana ja vastuu niistä on ostajalla.

Maatalouskiinteistön, kuten peltojen vuokraaminen

Maatalouskiinteistö voidaan antaa vuokralle kirjallisesti solmitulla vuokrasopimuksella. Tällöin kyseessä on yleensä peltojen tai muun vastaavan maa-alan vuokraaminen. Sopimusta ei ole välttämätöntä rekisteröidä ja iso osa esimerkiksi peltojen vuokrasopimuksesta ei ilmene kiinteistörekisteristä. Vuokra-aika on mahdollista sopia enintään 25 vuoden mittaiseksi. Vuokraoikeutta ei saa siirtää ulkopuoliselle, ellei maanvuokrasopimuksessa ole erikseen näin sovittu. Mikäli kiinteistölle suunnitellaan rakennettava rakennelmia, näistä tulee sopia vuokranantajan kanssa. Muussa tilanteessa vuokralainen voi joutua poistamaan rakennelmat kiinteistöltä omalla kustannuksellaan vuokra-ajan päätyttyä.

Mikäli vuokramaata on tarkoitus parantaa esimerkiksi raivaamalla uutta peltoa tai tekemällä muita maanrakennustöitä, on myös näistä syytä sopia kirjallisesti. Tällöin vuokralainen on oikeutettu saamaan hyvityksen tekemistään parannustöistä vuokrasuhteen päättyessä.

Vuokrasopimuksessa on myös syytä sopia mahdollisten tukioikeuksien siirtymisestä vuokralaiselle. Sekä siitä, että vuokralainen ei puolestaan saa luovuttaa tukioikeuksia edelleen ulkopuolisille.

Maatalouskiinteistön lahjoitus ja periminen

Kiinteistön lahjoitukseen soveltuu samat muotovaatimukset, kuin kiinteistön kauppaan, eli lahjoitus on tehtävä kirjallisesti molempien osapuolten (tai asiamiehen) ja kaupanvahvistajan allekirjoittamalla lahjakirjalla tai sähköisesti maanmittauslaitoksen internet-palvelussa. Mikäli rakennus sijaitsee vuokramaalla tulee kyseeseen samat muotovaatimukset, mutta kaupanvahvistajaa ei tarvitse käyttää. Ehtona on kuitenkin, että joko maatalouskiinteistön luovuttaminen edelleen on sallittu maanvuokrasopimuksessa tai myöhemmin vuokranantajalta saatavalla kirjallisella suostumuksella. Lahjoituksesta tulee lisäksi antaa lahjaveroilmoitus verohallintoon.

Maatalouskiinteistö on mahdollista saada perintönä, jolloin omistus siirtyy saajalle perinnönjakosopimuksen allekirjoituksilla. Mikäli olet kuolinpesän ainoa osakas, niin tällöin erillistä perinnönjakosopimusta ei tarvitse laatia. Poikkeuksena ovat kuitenkin tilanteet, joissa vuokramaalla olevan maatalouskiinteistön luovutukseen tarvitaan kiinteistön omistajan suostumus. Tällöin lesken tai rintaperillisten (lapset ja lapsenlapset) tulee tehdä ilmoitus vuokranantajalle vuokrasopimuksen jatkamisesta viimeistään kolmen kuukauden kuluessa perinnönjättäjän kuolemasta.

Kiinteistö ja ilman vuokranantajan suostumusta luovutettavissa olevalla vuokramaalla oleva rakennus tulee rekisteröidä nimiisi maanmittauslaitoksessa. Tavallisesti pelkän maan ilman rakennuksia sisältävää maanvuokrasopimusta ei tarvitse rekisteröidä maanmittauslaitoksessa.

Sukupolvenvaihdos maataloudessa

Mikäli maatalouskiinteistö luovutetaan lahjana, lahjanluonteisena kauppana tai perintönä maataloutta jatkavalle henkilölle (usein suoraan alenevassa polvessa oleva jälkeläinen) on tällöin mahdollista hakea sukupolvenvaihtohuojennusta lahja- ja perintöveroihin. Ehtona on tällöin, että maataloustoimintaa jatketaan vähintään viisi vuotta luovutuksen jälkeen.

Sukupolvenvaihdoksessa jatkajalle siirtyvä omaisuus arvostetaan perintö- ja lahjaverotuksessa murto-osaan tavallisesta perintö- ja lahjaverotusarvosta, jolloin verohyöty on merkittävä. Lisäksi tällöin on myös mahdollista hakea pidennystä lahja- tai perintöverojen maksuajalle jopa kymmeneksi vuodeksi, kun normaalisti perintö- ja lahjaverot tulee maksaa alle vuoden kuluessa saannosta.

Lahjanluonteinen kauppa tarkoittaa maatalousomaisuudesta alihintaan tehtävää kauppaa maataloutta jatkavalle henkilölle. Tällöin tavallisesti alihintainen osuus katsotaan ostajan saamaksi lahjaksi, josta tulee maksaa lahjaveroa. Sukupolvenvaihdoshuojennuksen mukaan lahjaveroa ei kuitenkaan tarvitse maksaa ollenkaan, mikäli kauppahinta on yli 50% käyvästä arvosta.

Sukupolvenvaihdoshuojennuksesta on lahjanluonteisissa kaupoissa etua myös myyjälle (maatalouden harjoittamisesta luopuvalle), sillä hänen ei tarvitse maksaa ollenkaan luovutusvoittoveroja myytävästä omaisuudesta, mikäli maataloutta on harjoitettu yli 10 vuotta ja maatalouden jatkaja on lähisukulainen tai lähisukulainen yhdessä puolisonsa kanssa.

Verohyödyn varmistamiseksi kannattaa sukupolvenvaihdoshuojennukseen hakea ennakkopäätöstä verohallinnolta. Ks. tarkemmin sukupolvenvaihdoksesta maatilataloudessa täältä.

Maatalouskiinteistön ostajan, myyjän ja vuokraajan muistilista

Virheitä maatalousmaan kiinteistökaupassa

Virheen olemassaolo määritetään vertaamalla sitä mitä ostettiin verrattuna siihen, mitä saatiin. Kuitenkaan ostaja ei saa kiinteistön virheenä vedota sellaiseen seikkaan, josta hän oli tietoinen maatalouskiinteistöä ostaessaan. Jokainen mahdollinen virhe onkin aina arvioitava erikseen ja tässä arviossa kannattaa käyttää asiantuntija-apua.

Myös virheellinen tieto esimerkiksi kiinteistön tai vuokramaan rakennusoikeudesta voi olla virhe. Tämä pätee eritoten tilanteita, jolloin ostajan tarkoituksena on ollut rakentaa lisää rakennuksia tai laajentaa vanhoja rakennuksia. Tietyissä harvinaisissa tilanteissa virhe voi johtua myös naapurikiinteistön käytöstä annetuista virheellisistä tiedoista.

Reklamaatio kiinteistön virheestä

Mikäli havaitset virheen tai pidät virhettä hyvin todennäköisenä, tulee sinun tehdä virheestä Reklamaatio myyjälle. Reklamaatio tarkoittaa ilmoitusta virheestä, sekä vaatimusta virheen korjaamisesta. Sinun tulee siis virheestä ilmoittamisen lisäksi esittää myös vaatimuksesi, joka on yleensä virheen korjaaminen tai hinnanalennus. Laki on reklamaation suhteen varsin tiukka ja sen tekemättä jättäminen tarkoittaa, että menetät oikeuden vaatia hyvitystä ostajalta virheen johdosta. 

Reklamaatio kannattaa tehdä kirjallisesti tai sähköisesti, niin että voit tarvittaessa todistaa sen saapuneen myyjälle. Reklamaatiolle on säädetty määräaika ja se tulee tehdä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemista. Tämä tarkoittaa noin paria kuukautta virheen havaitsemista, mutta aikaan vaikuttaa pidentävästi esimerkiksi virheen selvittämisen vaikeus esimerkiksi rakenteissa olevissa virheissä. On kuitenkin tärkeää tehdä reklamaatio mieluummin hieman keskeneräisin tiedoin, kuin jäädä odottamaan lopullisia tietoja virheestä, mikäli selvittäminen viivästyy.

Reklamaatiossa tulee yksilöidä virhe mahdollisuuksien mukaan. Tämä tarkoittaa, että virheen laatu ja laajuus tulee senhetkisen tiedon mukaan yksilöidä. Toisinaan reklamaatiota tulee myös täydentää uudella reklamaatiolla, mikäli virhettä tutkiessa tai korjatessa paljastuu lisävirheitä tai virheen laajuus osoittautuu ennakoitua suuremmaksi. Reklamaatiossa tulee myös olla arvio korjauskustannuksista, mikäli sellainen on mahdollista antaa. Reklamaatio tulee pääsääntöisesti tehdä viimeistään viiden vuoden kuluessa kaupanteosta.

Virheen seuraukset kiinteistökaupassa

Mikäli epäilet virhettä ostamassasi kiinteistössä, on tällöin syytä ottaa yhteyttä asiantuntijaan virhettä selvittämään, sillä virhesäännöstö on kaikkinensa varsin laaja. Ensimmäisenä sinun tulee selvittää virheen olemassaoloa ja sen laajuutta. Tässä selvityksessä on suositeltavaa  asiantuntijaa.

Reklamaation jälkeen on mahdollisuuksien mukaan suotavaa pyrkiä sopimaan myyjän kanssa virheen korjaamisesta, tai korjauskustannusten korvaamisesta. On siis mahdollista sopia, että myyjä hoitaa virheen korjaamisen omalla kustannuksellaan. On myös mahdollista sopia, että myyjä hyvittää virheen korjauskustannukset ostajalle. Lisäksi on mahdollista sopia, että myyjä palauttaa osan kauppahinnasta hinnanalennuksena ostajalle, jolloin virheen korjaaminen on ostajan harkinnan varassa. Laki mahdollistaa myös koko kaupan purkamisen ja kauppahinnan palauttamisen, mikäli virhe paljastuu laajaksi ja rakennusten käyttöön merkittävästi vaikuttavaksi.

Hinnanalennus on yleisin vaatimus virhetilanteissa. Tällöin hinnanalennuksen suuruus määritetään siten, että mikä oli kaupanteossa sovitun kiinteistön ja todellisuudessa saadun kiinteistön välisen arvon erotus. Toisin sanoen hinnanalennus yleensä määritetään korjauskustannusten perusteella. 

Mikäli virheestä ei päästä sovintoon, on ostajalla mahdollisuus nostaa hinnanalennus- tai kaupanpurkukanne myyjää vastaan käräjäoikeudessa. Samassa yhteydessä on myös mahdollista vaatia vahingonkorvausta aiheutuneista selvitys- yms. virheen tutkimuskuluista. Tietyissä tilanteissa on myös mahdollista vaatia vahingonkorvausta aiheutuneista lisäkuluista, kuten väistöasunnon vuokrasta. 

Kiinteistönvälittäjän ja kuntokartoittajan vastuu virhetilanteessa maatalouskiinteistön kaupassa

Tietyissä harvinaisemmissa tilanteissa myös kaupassa toiminut kiinteistönvälittäjä tai -välittäjäliike voi olla vastuussa virheelliseksi osoittautuneista tiedoista. Tällaiset tilanteet koskevat vain kiinteistönvälittäjän vastuulla kaupanteossa olleita yksityiskohtia. Esimerkkinä on kiinteistönvälittäjän antama virheellinen tieto esim. mahdollisuudesta muuttaa loma-asunto vakituiseksi asunnoksi.

Myös kuntokartoittaja tai kartoituksen tehnyt yritys voi olla vastuussa kuntokartoituksen virheellisistä tai puutteellisista tiedoista. Tällöin vastuun edellytyksenä on, että kuntokartoitus on tehty niin huolimattomasti, että virheelliset tai puuttuvat tiedot olisi pitänyt havaita huolellisessa tarkastuksessa. Pelkästään virheiden myöhäisempi ilmeneminen ei siis ole kuntokartoituksessa tapahtunut virhe.

Kiinteistönvälittäjä tai kuntokartoittaja voi olla tilanteesta ja virheestä riippuen, joko yksin tai yhdessä myyjän kanssa vastuussa virheestä. Tällöin seurauksena on vahingonkorvaus virheestä. Virheestä täytyy reklamoida kohtuullisessa ajassa (muutama kuukausi virheen huomaamisesta). Määräaika reklamaation tekoon on kolme vuotta virheen huomaamisesta. Ehdoton takaraja on kymmenen vuotta, jonka jälkeen havaittuja virheitä ei ole enää mahdollista vaatia korvattavaksi.

Kotilain lakipalvelut

Edellä on kuvattu maatalous- ja muun ostamiseen, omistamiseen ja myymiseen liittyviä seikkoja vain pääpiirteittäin. Oheinen on yleinen maatalouskiinteistön ostajan, myyjän ja vuokraajan muistilista. Mikäli sinulla ongelmatilanne, johon kaipaat lakimiehen apua, ota rohkeasti yhteyttä. Annan tilanteestasi lakimiehen asiantuntija-arvion, sekä ohjeistan ja neuvon jatkotoimenpiteissä.

Katso Kotilain tarjoamat lakipalvelut:

Lakivideot

Hyödyllisiä sivuja

Jaa artikkeli:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on email
Email
Share on whatsapp
WhatsApp

Yhteystiedot

Kotilaki palvelee koko Suomessa. 

Kaikki oikeudet pidätetään. 

Sisältö