Mitä liikehuoneiston vuokraamisesta kannattaa tietää?
Liikehuoneiston vuokra-asiat
Mitä liikehuoneiston vuokraamisesta kannattaa tietää? Mitä tulee huomioida vuokrasopimuksessa? Mitä oikeuksia on vuokralaisella? Entä vuokranantajalla? Lue lisää, mitä kaikkea liittyy liiketilan vuokraamiseen ja vuokrasopimukseen.
Liikehuoneiston vuokrasopimuksen laatiminen
Liikehuoneiston vuokrasopimus tarkoittaa käytännössä minkä tahansa huoneiston tai liiketilan vuokraamisesta muuhun kuin asumiskäyttöön. Kyseessä voi olla siten yksittäinen huoneisto tai vaikka iso teollisuushalli. Liiketilan vuokrasopimus laaditaan yleensä kirjallisesti ja silloin vuokrasopimus voidaan sopia olevan joko toistaiseksi voimassa oleva tai määräaikainen. Suullisesti tehty vuokrasopimus on aina toistaiseksi voimassa oleva. Vuokrasopimuksessa on mahdollista sopia liiketilan käyttöä koskevista ehdoista, kuten sen käyttötarkoituksesta.
Vuokra sovitaan yleensä maksettavaksi rahana, mutta myös muusta vastikkeesta on mahdollista sopia vuokrasopimuksessa. Rahana maksettavan vuokran saa aina maksaa tilisiirtona. Liiketilan vuokrasopimuksessa on mahdollista sopia, että vuokraa maksetaan ennakolta. Lisäksi vuokrasopimuksessa voidaan sopia, että vuokralaisen on annettava vuokranantajalle vakuus vuokrasuhteen velvoitteidensa (kuten vuokranmaksun) vakuudeksi. Tällainen vakuus voi olla esimerkiksi pankkitakaus.
Liikehuoneiston kunto ja remontointi
Vuokrasopimuksessa on mahdollista sopia kunnosta, jossa liikehuoneiston tulee olla vuokrasuhteen alkaessa. Liikehuoneiston tulee kuitenkin olla aina sellaisessa kunnossa, kuin mitä vastaavanlaiselta ja vastaavaan käyttötarkoitukseen vuokratulta huoneistolta voi olettaa. Edellinen tarkoittaa, että huoneistossa tulee aina olla sen kunnon puolesta mahdollista harjoittaa sellaista liiketoimintaa, kuin mihin tarkoitukseen vuokranantaja on antanut sen vuokralle.
Erikseen on mahdollista sopia, että vuokranantaja teettää huoneistossa remontin ennen vuokrasopimuksen alkamista, jolloin remontin tulee olla valmis vuokrasuhteen alkaessa. Lisäksi vuokranantajan kanssa on mahdollista sopia, että vuokranantaja suorittaa huoneistossa remonttia vuokrasuhteen kuluessa. Vuokralaisella on oikeus remontoinnin laiminlyöntitilanteissa huomautuksen jälkeen suorittaa remontti itse loppuun vuokranantajan kustannuksella. Edellä mainitussa tilanteessa vuokralaisella voi olla myös oikeus purkaa vuokrasopimus, mikäli remontoinnin laiminlyömisestä aiheutuu suurta haittaa.
Vuokrasopimuksessa voidaan myös sopia, että vuokralainen suorittaa remonttia huoneistossa. Edellinen onkin tärkeä ehto vuokrasopimuksessa, sillä vuokralaisella ei ole oikeutta suorittaa korjaus- tai muutostöitä liikehuoneistossa ilman vuokranantajan lupaa, vaikka remontti olisi tarpeellinen liiketoiminnan harjoittamiseen. Vuokranantajan on kuitenkin syytä olla tarkkana remontoinnista sopiessa, sillä vuokranantajalla on vain rajoitettu mahdollisuus suoraan puuttua remontoinnin huolellisuuteen tai sen kokonaan laiminlyömiseen. Mahdollisia huoneistolle aiheutettuja vahinkoja on kuitenkin mahdollista velkoa vuokralaiselta viimeistään vuokrasuhteen päättyessä.
Liikehuoneistolle aiheutetut vahingot
Liiketilan vuokrannut vastaa itsensä ja muiden huoneistossa oleskelleiden, sekä asioivien henkilöiden aiheuttamien vahinkojen korjaamisesta. Vahinkojen korvausvelvollisuus ulottuu myös esimerkiksi liikehuoneistosta poismuuttamisen johdosta tehdyistä purkutöistä aiheutuviin vahinkoihin. Huoneiston normaali kuluminen ei ole kuitenkaan vahinkoa, vaan vuokranantajan tuleekin sietää tavanomaisen kulumisen jälkiä. Joskus rajanveto normaalin kulumisen ja korvattavien vahinkojen välillä voi olla hankalaa.
Liiketilan vuokralainen ei sen sijaan ole korvausvastuussa liikehuoneistolle aiheutuneista vahingoista, mikäli vahinko aiheutuu vuokralaisen huolellisesta toiminnasta huolimatta. Edellinen tarkoittaa esimerkiksi sitä, että mikäli liiketilassa oleva laite aiheuttaa tulipalovahinkoja liikehuoneistolle, ei vuokralainen pääsääntöisesti ole vastuussa vahingoista, mikäli hän on toiminut laitteen käytössä ja huoltamisessa huolellisesti.
Vuokranantajan onkin syytä harkita kiinteistön ollessa kyseessä kiinteistövakuutuksen ottamista turvaamaan edellä mainittuja vahinkoja. Kiinteistövakuutus yleensä korvaa vahinkoja myös silloin kun vahingon korvaaminen on vuokralaisen vastuulla, mutta vuokralainen on varaton vahinkojen korvaamiseen. Mikäli liikehuoneisto sijaitsee asunto-osakeyhtiössä, on taloyhtiö tällöin päävastuussa edellä mainittujen vahinkojen korjaamisesta ja kiinteistön vakuuttamisesta. Asunto-osakeyhtiöissä kuitenkin tulee huomioida vastuunjako vahingoista taloyhtiön kanssa. ks. oma artikkeli taloyhtiöasioista.
Liiketilan vuokrasopimuksessa on mahdollista velvoittaa vuokralaista ottamaan ja pitämään vuokrasuhteen ajan vastuuvakuutus vuokralaisen liikehuoneistolle aiheuttamiensa vahinkojen korvaamisesta. Vastuuvakuutukset kattavat pääsääntöisesti vuokralaisen vastuulle kuuluvien vahinkojen korvaamisen. Tällöin vahingot, jotka eivät ole vuokralaisen vastuulla, jäävät vastuuvakuutuksen ulkopuolelle, mutta näistä puolestaan on yleensä mahdollista saada vakuutuskorvaus kiinteistövakuutuksesta. Tämän lisäksi on olemassa ns. keskeytysvakuutuksia, joista voi saada korvausta menetetyistä vuokratuloista esimerkiksi huoneistojen korjausten aikana.
Varoitus vuokrasopimuksen ehtojen rikkomisesta ja liiketilan vahingoittamisesta
Mikäli vuokralainen toimii vastoin liikehuoneiston vuokrasopimuksen ehtoja, kuten esimerkiksi harjoittaa liikehuoneistossa erilaista toimintaa, kuin mistä on vuokrasopimuksessa sovittu tai aiheuttaa häiriötä naapureille, on tästä vuokranantajan mahdollista antaa kirjallinen varoitus vuokralaiselle. Sama varoitus on mahdollista antaa, mikäli vuokralainen turmelee huoneistoa.
Mikäli varoitus ei rauhoita tilannetta, on vuokranantajalla oikeus purkaa vuokrasopimus päättymään välittömästi. Tällöin vuokralaisen muuttaa pois liiketilasta välittömästi. Mikäli näin ei tapahdu, on vuokranantajan mahdollista hakea häätöä. Tietyissä vakavissa poikkeustapauksissa vuokrasopimus voidaan päättää välittömästi ilman varoitusta.
Mikäli liikehuoneisto sijaitsee asunto-osakeyhtiössä, on tällöin syytä antaa varoitus viimeistään, mikäli taloyhtiö lähettää varoituksen vuokranantajalle. Taloyhtiöllä on varoituksen antamisen jälkeen oikeus jopa ottaa liiketila omaan haltuunsa, jolloin vuokranantaja voi menettää omistamansa liiketilan hallinnan jopa useiksi vuosiksi.
Liiketilan vuokran maksamatta jättäminen
Mikäli vuokralainen jättää vuokran maksamatta, on vuokranantajalla oikeus laittaa vuokra perintään, jolloin vuokran päälle tulevat perintäkulut. Mikäli liiketilan vuokra jätetään toistuvasti maksamatta, on vuokranantajalla oikeus purkaa vuokrasopimus päättymään välittömästi.
Varsin tavanomaista on, että em. tilanteissa vuokranantaja hakee häätöä käräjäoikeudesta, jolloin erillistä ilmoitusta vuokrasuhteen purkamisesta ei tarvitse antaa.
Liiketilan sisäilma- ja muut terveydelle aiheutuvat ongelmat
Mikäli vuokralaiselle tai hänen työntekijälleen aiheutuu liiketilan kunnosta johtuvaa terveyshaittaa, tulee vuokralaisen ilmoittaa em. haitoista välittömästi vuokranantajalle, sekä mahdolliselle isännöitsijälle. Usein terveydelle aiheutuvat haitat ilmenevät vuokrasuhteen alussa, jolloin vuokrasuhteen irtisanomiselle on saatettu vuokrasopimuksessa sopia ehtoja tai se on kokonaan kielletty. Em. tilanteissa vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus päättymään välittömästi riippumatta irtisanomisajoista, sopimusehdoista tai mahdollisesta määräajasta.
Vuokrasopimuksen päättämisestä kannattaa em. tilanteissa sopia vuokranantajan kanssa, sillä riitatilanteissa vuokralaisen tulee nostaa kanne käräjäoikeudessa vuokrasuhteen päättämiseksi.
Liikehuoneiston vuokrasopimuksen siirtäminen
Vuokralaisella on oikeus ilman vuokranantajan lupaa siirtää vuokrasopimus uudelle yrittäjälle liiketoiminnan siirron yhteydessä. Toisin sanoen sukupolvenvaihdos- ja yrityskauppatilanteissa vuokrasopimus saadaan siirtää liiketoimintaa jatkavalle ilman vuokranantajan suostumusta. Kaikissa muissa tilanteissa vuokraoikeuden siirtäminen vaatii vuokranantajan kirjallisen luvan, ellei tätä lupaa ole jo erikseen vuokrasopimuksessa annettu.
Liiketilan vuokraaminen edelleen - alivuokraaminen
Vuokralaisella on oikeus alivuokrata osa liikehuoneistosta alivuokralaiselle ilman vuokranantajan lupaa, ellei alivuokraamista ole erikseen vuokrasopimuksessa kielletty. Alivuokraaminen tarkoittaa enintään puolen huoneiston vuokraamista.
Koko liikehuoneiston (tai yli puolen huoneiston) edelleen vuokraamiseen ulkopuoliselle vaaditaan aina erikseen lupa vuokranantajalta, tai sen salliva ehto vuokrasopimuksessa.
Molemmissa tapauksissa alkuperäinen vuokralainen vastaa koko vuokranmaksusta vuokranantajalle ja hänen tulee puolestaan itse huolehtia vuokran perimisestä omalta vuokralaiseltaan, eli alivuokralaiselta.
ALV liikehuoneiston vuokrassa - arvonlisäverovelvollisuus liikehuoneiston vuokrauksessa
Tavallisesti liikehuoneiston vuokrasta ei makseta arvonlisäveroa. Vuokranantajan on kuitenkin mahdollista hakeutua erillisellä hakemuksella arvonlisäverovelvolliseksi, jolloin vuokran päälle lisätään arvonlisävero. Vuokranantaja hyötyy arvonlisäverovelvollisuudesta, sillä se oikeuttaa vuokranantajaa vähentämään vuokrahuoneistosta aiheutuvien kulujen arvonlisäveron.
Edellisellä on suuri merkitys varsinkin remontointikustannusten vähentämisen kanssa, sillä arvonlisäverovelvollisuus oikeuttaa vähentämään arvonlisäveron suuruuden aiheutuneista remonttikustannuksista heti maksukuukautena. Muuten remonttikuluja vähennetään vuosittaisina poistoina. Myös uusien liikehuoneistojen rakennuskulujen arvonlisävero on mahdollista vähentää em. tavalla.
Esimerkki 1: Vuokranantaja ei ole hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi ja teettää liikehuoneistoon 12.400 euron remontin. Koko summa vähennetään verotuksessa vuosittaisina poistoina.
Esimerkki 2: Arvonlisäverovelvolliseksi vuokraustoiminnasta hakeutunut vuokranantaja teettää liikehuoneistoon 12.400 euron remontin, jolloin vuokranantaja voi vähentää heti maksukuukauden verotuksessaan arvonlisäveron osuuden (2.400 euroa). Loppuosa (10.000 euroa) vähennetään verotuksessa vuosittaisina poistoina. Vuokranantajan kassaan jää maksukuukaudelta arvonlisäverovähennyksen verran (2.400 euroa) enemmän rahaa.
Miten vuokralainen sitten hyötyy siitä, että hänen maksamansa vuokran päälle lisätään arvonlisävero? Arvonlisäveron voi vuokralainen toki vähentää omista arvonlisäveroistaan, tai hakea sen palautusta verohallinnolta, mutta miten vuokralainen hyötyy näistä lisätöistä? Suoraa hyötyä ei vuokrahuoneiston arvonlisäverovelvollisuudesta välttämättä aina olekaan, mutta arvonlisäveron turvin verotonta vuokraa voi esimerkiksi olla mahdollista neuvotella edullisemmaksi. Tietyissä tilanteissa myös arvonlisäverovelvollisuuteen suostuminen voi olla vuokrasopimuksen solmimisen edellytys.
Liiketilan vuokrasopimuksen päättyminen sovitusti
Määräaikainen liiketilan vuokrasopimus päättyy määräajan päätyttyä ilman erillistä ilmoitusta. Mikäli vuokrasuhdetta halutaan tämän jälkeen jatkaa, olisi suositeltavaa joko laatia kokonaan uusi vuokrasopimus tai sopia vanhan sopimuksen jatkamisesta kirjallisesti tai sähköisesti. Määräaikaisiin vuokrasopimukseen on myös mahdollista sopia ehtoja, joiden täyttäessä määräaikaisuus on mahdollista päättää ennenaikaisesti.
Toistaiseksi voimassa oleva liiketilan vuokrasopimus päättyy, kun se irtisanotaan kirjallisesti. Mikäli vuokrasopimuksessa ei ole muuta sovittu, on vuokralaisen irtisanomisaika yksi (1) kuukausi, joka lasketaan aina kuun lopusta (esim. helmikuun aikana irtisanottu vuokrasopimus päättyy maaliskuun lopussa). Vuokranantajan irtisanomisaika on kolme (3) kuukautta.
Viimeinen muuttopäivä liikehuoneistosta on aina vuokrasopimuksen päättymisen jälkeinen arkipäivä. Toistaiseksi voimassaolevissa vuokrasopimuksissa vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen, on vuokralaisella kuitenkin tietyiss ä tilanteissa oikeus saada muuttopäivää siirrettyä enintään kuudella kuukaudella eteenpäin. Ehtona vuokrapäivän siirtämiselle on, että vuokrahuoneistossa harjoitettavan liiketoiminnan lopettamisesta aiheutuisi kohtuuton vaikeus vuokralaisen toimeentulolle. Käytännössä em. säännös antaa siten vuokralaiselle lisäaikaa liiketoiminnan lopettamiseen, tai siirtämiseen uuteen liikehuoneistoon, mikäli se tavallisen irtisanomisajan (3 kuukautta) kuluessa ei ole mahdollista. Muuttopäivän siirtämisestä tulee nostaa kanne käräjäoikeudessa seitsemän päivän kuluessa irtisanomisilmoituksesta, mutta asiasta on suotavaa pyrkiä sopimukseen oikeuden ulkopuolella, mikäli se on mahdollista.
Liiketilan vuokrasopimuksen päättyminen ennenaikaisesti
Pääsääntöisesti liiketilan määräaikaista vuokrasopimusta ei ole vuokralaisen tai vuokranantajan mahdollista irtisanoa ennen määräajan päättymistä, ellei oikeudesta tähän ole erikseen sovittu vuokrasopimuksessa. Ennenaikaiset päättämisperusteet koskevat vuokrasuhteen ehtojen laiminlyöntiä, vuokra maksun laiminlyömistä, huoneiston vahingoittamista tai liikehuoneiston terveydelle vaaraa aiheuttavaa kuntoa. Lisäksi vuokralaisen konkurssin yhteydessä konkurssipesällä on oikeus päättää vuokrasuhde vuokrasopimuksesta huolimatta. Muissa tapauksissa vuokrasopimuksen ennenaikainen päättäminen vaatii sopimuksen vuokralaisen ja vuokranantajan välille.
Mikäli vuokralainen jättää liiketilan vuokran maksamatta, on vuokranantajalla oikeus laittaa vuokra perintään, jolloin vuokran päälle tulevat perintäkulut. Jos vuokra jätetään toistuvasti maksamatta, on vuokranantajalla oikeus purkaa vuokrasopimus päättymään välittömästi. Oikeuskäytännössä noin kahden kuukauden vuokrarästit ovat oikeuttaneet vuokrasuhteen välittömään päättämiseen.
Varsin tavanomaista on, että em. tilanteissa vuokranantaja hakee häätöä käräjäoikeudesta, jolloin erillistä ilmoitusta vuokrasuhteen purkamisesta ei tarvitse antaa.
Kotilain lakipalvelut
Edellä on kuvattu liikehuoneiston vuokra-asiat vain pääpiirteittäin. Oheinen on yleinen muistilista aiheesta: mitä liikehuoneiston vuokraamisesta kannattaa tietää? Mikäli sinulla on vuokralaisena tai vuokranantajana ongelmatilanne, johon kaipaat lakimiehen apua, ota rohkeasti yhteyttä. Annan tilanteestasi lakimiehen asiantuntija-arvion, sekä ohjeistan ja neuvon jatkotoimenpiteissä.
Katso Kotilain tarjoamat lakipalvelut:
Lakivideo vuokrasopimuksesta ja vuokra-asioista
Hyödyllisiä sivuja
Jaa artikkeli:
Yhteystiedot
Kotilaki palvelee koko Suomessa.
Kaikki oikeudet pidätetään.