Kiinteistön ostajan ja myyjän muistilista
Asuinkiinteistön ostaminen, omistaminen ja myyminen - mitä pitää tietää kun ostaa talon?
Kiinteistön ostajan ja myyjän muistilista. Mitä pitää tietää omakotitaloa tai muuta kiinteistöä, tai taloa ostettaessa? Onko ostotarjous sitova? Mitä termejä minun kannattaa tietää asuinkiinteistön kaupassa? Lue lisää
Asuinkiinteistö
Asuinkiinteistö tarkoittaa asuntoa, joka sijaitsee omalla tai vuokratulla maalla. Yleensä asuinkiinteistöt ovat omakoti-, tai paritaloja. Asuinkiinteistöstä tulee erottaa asunto-osakeyhtiöt, eli ns. taloyhtiöt, joita koskevat oma laki ja siten hieman eri säännöt. Taloyhtiöt eroavat asuinkiinteistöistä siten, että niissä taloyhtiö omistaa rakennukset ja huoneiston omistajat puolestaan maksavat yleensä vastiketta taloyhtiölle rakennuksen ylläpidosta. Ks. tarkemmin osakehuoneistojen ostamisesta, omistamisesta ja myymisestä täältä.
Asuinkiinteistön kauppa
Kiinteistön kauppa tehdään yleensä kirjallisesti myyjän ja ostajan allekirjoittamalla kauppakirjalla. Mikäli myyjä tai ostaja ei pääse tai halua tulla kaupantekotilaisuuteen, voi hän antaa kirjallisen valtakirjan toiselle henkilölle (asiamiehelle), joka voi allekirjoittaa kauppakirjan valtuuttajan puolesta. Tämän lisäksi rekisteröidyn kaupanvahvistajan tulee olla paikalla kaupantekotilaisuudessa ja vahvistaa kauppakirja allekirjoituksellaan. Vaihtoehtoisesti kauppakirja voidaan allekirjoittaa ja vahvistaa sähköisesti maanmittauslaitoksen internet-sivuilla kiinteistövaihdannan palvelussa. Tällöin kiinteistön kauppa voidaan tehdä ilman fyysisiä asiakirjoja ja ilman kaupanvahvistajaa.
Mikäli asuinrakennus sijaitsee vuokramaalla (yleensä kaupungin omistamalla kiinteistöllä) riittää kauppakirjaan myyjän ja ostajan (tai asiamiesten) allekirjoitukset, eli kaupanvahvistajaa tai kauppakirjan vahvistamista maanmittauslaitoksen internet-sivuilla ei tarvita. Tällöin kyseessä on lakiteknisesti puhuen vuokraoikeuden siirto (jonka mukana tulevat rakennukset). Kauppakirja on kuitenkin mahdollista tehdä myös sähköisesti maanmittauslaitoksen internet-sivuilla.
Kun olet ostamassa vuokramaalla olevaa asuinrakennusta, niin varmista ennen kaupantekoa, että vuokraoikeus on vapaasti siirrettävissä ilman kiinteistönomistajan (yleensä kaupungin) lupaa (ns. tontinvuokrasopimus). Vuokra-ajan kesto ja mahdollinen jatkaminen on hyvä tarkistaa, sillä vuokra-ajan loputtua vuokranantajalla on voi olla oikeus lunastaa rakennus itse maksamaasi kauppahintaa alhaisempaan hintaan.
Ostotarjous, esisopimus, käsiraha ja sopimussakko
Kiinteistön ostotarjous ei ole sitova asiakirja ja ostotarjouksen tehnyttä osapuolta ei voi velvoittaa tekemään kauppaa ostotarjouksen ehdoilla. Myöskään ostaja ei voi velvoittaa myyjää myymään kiinteistöä. Mikäli ostotarjouksen tehnyt henkilö on maksanut käsirahaa, saa ostaja pidättää itsellään käsirahasta vain hänelle kaupan tekemättä jättämisestä todellisuudessa aiheutuneet kulut. Tällaisia kuluja ovat esimerkiksi ilmoituskulut (lehdissä ja internetissä) ja mahdolliset ostajaehdokkaan pyynnöstä hankitut selvitykset. Nämä kulut ovat tavanomaisesti varsin pieniä, joten tavallisesti suurin osa käsirahasta tulee palauttaa. Jos ostotarjouksessa on sovittu sopimussakosta myyjän tai ostajan peräytyessä kaupanteosta, on tämä ehto pätemätön.
Sen sijaan myyjä ja ostaja voivat tehdä esisopimuksen kiinteistön kaupasta, jonka muotovaatimukset vastaavat kiinteistön kauppakirjan muotovaatimuksia (mm. kaupanvahvistajan allekirjoitus tai vahvistaminen maanmittauslaitoksen internet-sivuilla). Tällöin esisopimuksessa tavallisesti sovitaan ehdoista, joiden täyttyessä kauppa on pakko tehdä. Tällaiset ehdot voivat olla esimerkiksi rakennusten kuntoon liittyviä seikkoja tai keskeneräisen rakennuksen ollessa kyseessä sidottuja rakennuksen valmistumiseen tiettyyn päivään mennessä. Esisopimuksen ehtojen täyttyessä kauppa on kaupantekoon oikeutetun osapuolen halutessa tehtävä. Tämä oikeus voidaan tarvittaessa vahvistaa käräjäoikeudessa. Huomioitavaa on, että esisopimuksessa voidaan sopia sopimussakosta, jolloin voidaan esimerkiksi sopia, että myyjä saa pitää käsirahan, mikäli ostajaehdokas ei haluakaan tehdä kauppaa.
Vuokramaalla sijaitsevan asuinrakennuksen ostotarjousta sen sijaan koskevat omat sääntöönsä, jotka ovat vapaampia. Ostotarjouksessa voidaan sopia sopimussakosta, jolloin ostajan tai myyjän vetäytyessä kaupasta, on toinen osapuoli oikeutettu sovittuun sopimussakkoon (esim. tietty prosenttiosuus kauppahinnasta). Tällöin on myös ostotarjouksessa mahdollista sopia, että myyjä saa pitää ostajan maksaman käsirahan, mikäli ostaja vetäytyy kaupasta.
Kauppakirjan muotovaatimukset ja rekisteröinnit
Kiinteistön kauppakirjaan tulee kirjata luovutustarkoitus (yleensä asuinkiinteistön luovutus), luovutettava kiinteistö (kiinteistötunnus, sekä tarvittava tarkennus jos samalla kiinteistöllä on useampi asuinrakennus), myyjä ja ostaja (henkilötunnukset), kauppahinta (euromääräinen summa tai muu sovittu vastike). Vuokramaalla olevan rakennuksen kauppakirjan muotovaatimukset vastaavat kiinteistön kauppakirjaa. Kauppakirjaan tulee kirjata, että vuokraoikeuden siirtymisen lisäksi ostajalle siirtyvät rakennukset ja kaikki liittymät (sähkö-, viemäri-, yms. liittymät).
Kiinteistön ja vuokramaalla olevan rakennuksen kauppa tulee kirjata kiinteistörekisteriin (lainhuudon hakeminen) viimeistään kuuden (6) kk kuluessa kaupanteosta ja tällöin tulee olla varainsiirtovero (4% kauppahinnasta) maksettuna. Poikkeuksena edelliseen on, että ensiasunnon ostajien ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa. Hyvin yleistä on, että lainhuudon hakemisen sovitaan olevan asuntolainan myöntäneen pankin vastuulla. Lainhuudon hakeminen vahvistaa ostajan oikeuden kiinteistöön, joten sen hakemisessa ei kannata viivytellä, mikäli pankki ei tee sitä.
Yleisiä kauppakirjan ehtoja
Kauppakirjassa on mahdollista sopia hyvinkin vapaasti erilaisista ehdoista. Mikäli toinen osapuoli haluaa kirjata kauppakirjaan jotain sellaista, jonka tarkoituksesta et ole varma, on tällöin hyvä luetuttaa kauppakirja asiantuntijalla. Ohessa on listattuna yleisimpiä ehtoja ja niiden tarkoituksia kiinteistön ja vuokramaalla olevan rakennuksen kaupassa.
Omistusoikeuden siirtyminen: Koska ostaja saa omistusoikeuden kiinteistöön. Tavallisesti omistusoikeuden sovitaan siirtyvän välittömästi kaupanteossa, mutta mahdollista on sopia omistusoikeuden siirtymisestä jopa vasta viiden vuoden päästä kaupanteosta.
Hallintaoikeuden siirtyminen: Koska omistaja saa kiinteistön haltuunsa, eli ns. avaimet käteen. Tämän ehdon yhteydessä tavallisesti sovitaan juoksevasta sopimussakosta (esim. 1000 euroa per alkava viikko), eli myyjän viivästyessä kiinteistön luovutuksesta tulee hänen maksaa sovittua sopimussakkoa, kunnes hän luovuttaa hallinnan.
Vaaranvastuu: Kumpi vastaa (myyjä vai ostaja) kiinteistön ulkopuolisesta vahingoittumisesta kaupanteon jälkeen. Ulkopuolisella vahingoittumisella tarkoitetaan esim. kiinteistön paloa, luonnonvahinkoja (esim. puun kaatuminen rakennuksen päälle) ja ulkopuolisen tekemää ilkivaltaa. Ehdolla on merkitystä kiinteistön vakuutusten kanssa, sillä ulkopuolisten vahinkojen korjauskustannuksia haetaan pääsääntöisesti vakuutusyhtiöltä. Ennen vaaranvastuun siirtymistä vastuussa on myyjän vakuutusyhtiö ja sen jälkeen ostajan vakuutusyhtiö, joten vakuutukset on syytä hoitaa kuntoon. Yleisesti sovitaan vaaranvastuun siirtymisestä kaupanteossa, jolloin myyjän tulee ottaa omat vakuutukset voimaan jo kaupantekopäivästä.
Rasitukset: Mitä rasitteita kiinteistöön kohdistuu. Rasituksilla tarkoitetaan yleensä kiinteistön rasitustodistuksesta ilmeneviä kiinnityskirjoja, jotka asuntolainan myöntänyt pankki on ottanut haltuunsa asuntolainan vakuudeksi. Kauppakirjassa tulee sopia, että myyjä luovuttaa panttikirjat (kiinnitykset) ostajalle kaupanteossa. Tämä ehto tarkoittaa, ettei myyjän vanha laina enää rasita kiinteistöä. Tavanomaisesti pankin kanssa tehtävässä asuntolainasopimuksessa nämä panttikirjat puolestaan luovutetaan ostajan pankille.
Kiinteistörasitteet: kohdistuuko kiinteistöön jotain muita kuin pankin kiinnitysrasitteita. Tällainen rasite voi olla esimerkiksi kiinteistön poikki menevän tien käyttöoikeus naapurilla.
Kohteen kunto: Onko rakennuksissa (tai pihamaassa) jotain sellaista, joka tulee huomioida kaupanteossa. Tällaisia seikkoja voi olla esim. kuntotarkastuksessa esiin tulleet puutteet tai huomiot, joista sovitaan että niiden vaikutus on sovittu kauppahintaa alentava seikkana ja vastuu niistä on ostajalla.
Kiinteistön lahjoitus ja periminen
Kiinteistön lahjoitukseen soveltuu samat muotovaatimukset, kuin kiinteistön kauppaan, eli lahjoitus on tehtävä kirjallisesti molempien osapuolten (tai asiamiehen) ja kaupanvahvistajan allekirjoittamalla lahjakirjalla tai sähköisesti maanmittauslaitoksen internet-palvelussa. Mikäli rakennus sijaitsee vuokramaalla tulee kyseeseen samat muotovaatimukset, mutta kaupanvahvistajaa ei tarvitse käyttää. Lahjoituksesta tulee lisäksi antaa lahjaveroilmoitus verohallintoon.
Kiinteistö ja vuokramaalla oleva asuinrakennus on mahdollista saada perintönä, jolloin omistus siirtyy saajalle perinnönjakosopimuksen allekirjoituksilla. Mikäli olet kuolinpesän ainoa osakas, niin tällöin erillistä perinnönjakosopimusta ei tarvitse laatia.
Kaikissa tapauksissa sinun tulee kuitenkin muistaa rekisteröidä kiinteistö tai vuokramaalla olevan rakennus nimiisi maanmittauslaitoksessa.
Kotilain lakipalvelut
Edellä on kuvattu asuinkiinteistön ostamiseen ja myymiseen liittyviä seikkoja vain pääpiirteittäin. Kyseessä onkin pääpiirteittäinen kiinteistön ostajan ja myyjän muistilista, siitä mitä pitää tietää, kun ostaa kiinteistön tai talon. Mikäli sinulla ongelmatilanne, johon kaipaat apua, ota rohkeasti yhteyttä. Annan tilanteestasi asiantuntija-arvion, sekä ohjeistan jatkotoimenpiteissä.
Katso Kotilain tarjoamat lakipalvelut:
Lakivideo asuinkiinteistön kaupasta
Hyödyllisiä sivuja
Jaa artikkeli:
Yhteystiedot
Kotilaki palvelee koko Suomessa.
Kaikki oikeudet pidätetään.